מכרתי דירה, קיבלתי ים כסף ואז בא מס השבח – מה הקטע?
רגע… מה זה בכלל מס שבח ולמה כולם מתלוננים עליו?
אז ככה — תתארו לעצמכם שאתם מוכרים דירה אחרי כמה שנים טובות. מחירים בשמיים, סבתא חוגגת כי סוף סוף נזכרת להשקיע ב–1988 בתל אביב, ואתם מקבלים מלאאאא כסף לחשבון (או לפחות תיכף תקבלו). ואז… בום. רשות המסים שולחת ברכה מרגשת בצורת שומה: תשלמו מס שבח. למה? ככה.
אבל רגע, לפני שאתם בוכים לתוך כוס האספרסו שלכם, בואו נעשה קצת סדר. כי מס שבח הוא יצור מעניין, שקשה להבין אם לא גידלו אתכם עם דוחות מס ליד הסלקל.
ומכיוון שהרבה ישראלים מחזיקים רק דירה אחת — ואולי רק ימכרו אותה פעם אחת בחיים — הגיוני לשאול: האם אני חייב במס שבח אם יש לי רק דירה אחת? זה בדיוק מה שנפענח כאן, עם מינון נכון של הומור, עובדות, ודברים שפשוט כנראה לא אמרו לכם עד היום.
מס שבח – הגרסה לבני אדם (לא לרואי חשבון)
מס שבח הוא מס על הרווח שלכם מהמכירה של נכס. כלומר: כמה קניתם – כמה מכרתם = הרווח. זהו! (בערך). תחשבו על זה כמו מס רווח הון, רק שבמקום מניה של NVIDIA אתם מוכרים 3 חדרים, מטבח וסוג של נוף לים (כשמטים את הראש בזווית של 67 מעלות).
מה השיעור של המס הזה? ברוב המקרים, מדובר על 25% מהשבח הריאלי (ז"א רווח נקי לאחר הצמדה למדד והפחתות חוקיות), אבל אל תיבהלו – זה הרבה יותר מבלבל ממה שזה נשמע, ויש גם פטורים. עכשיו ננשום, נשתה שלוק מים ונבין – מתי משלמים? מתי לא? ואיך אפשר לצאת מזה בזול.
יש לכם דירה אחת? אולי בכלל לא תשלמו כלום!
הפטור הנחשק – דירה יחידה
אם הדירה שאתם מוכרים היא הדירה היחידה בבעלותכם, יש לכם סיכוי טוב לפתוח שמפניה במקום חשבון בנק לפס”ח. למה? כי יש פטור די מרשים שמכונה בפשטות "פטור בגין דירה יחידה".
- דרישה מס' 1: זו הדירה היחידה שלכם (אבל באמת!) לפחות 18 חודשים לפני המכירה.
- דרישה מס' 2: אתם הבעלים של הדירה לפחות 18 חודשים (או 4 שנים בעסקאות ישנות יותר).
- דרישה מס' 3: לא ניצלתם את הפטור הזה ב-18 החודשים האחרונים.
אם עניתם "כן" לכולם — ברכות! אתם כמעט שם. אבל רגע, כי ברור שזה לא כזה פשוט. אם לדודה מלכה יש חצי דירה שרשומה על שמכם רק "בשביל לארגן משכנתא", זה עלול להכניס אתכם לבעיה.
מה נחשב "בעלות על דירה"?
כאן זה נהיה טריקי. גם אם אתם “רק” מחזיקים 33% בבעלות על דירה אחרת, זה עלול להיחשב. הפטור תופס רק אם אין לכם שום זכויות בנכסים אחרים למגורים בישראל (או בחו"ל במקרים מסוימים).
החוקים הקטנים שאף אחד לא מדבר עליהם
אולי מגיע לכם פטור רק חלקי?
אפילו אם לא עניתם "כן" לכל הדרישות למעלה, ייתכן שאתם כן יכולים לקבל פטור חלקי או לשלם מס רק על חלק מהרווח. למה זה קורה? כי החוק אוהב מורכבויות.
- נכס מתקבל בירושה? יכול להיות שתירשו גם את הפטור של המוריש (תודה, סבתא רחל!).
- החזקתם דירה נוספת אבל מכרתם אותה לפני זמן מה? החוק עשוי להתחשב בכך אם עברו מספיק חודשים.
- שיפוץ רציני ושדרוג? ייתכן שתוכלו להפחית הוצאות מהשבח.
אז בקיצור, אל תמהרו להתאכזב עד שאין לכם סימולציה ביד. הרבה פעמים המס קטן משמעותית בזכות חישובים חכמים וייעוץ מתאים.
שאלות שכנראה בדיוק רצות לכם בראש…
1. יש לי דירה אחת, אבל אשתי קיבלה בירושה מחצית מדירה – נחשב דירה שנייה?
לעיתים כן, תלוי במצב ובעובדות. רשויות המס בוחנות את "תא המשפחתי" כיחידה אחת במקרים כאלה.
2. מתי בעצם משלמים את מס השבח?
תוך 30 ימים ממועד המכירה – כן, המדינה בחופזה לקחת את שלה. בטח יותר ממה שהבנק לוקח עמלה על שטויות.
3. אפשר להתחמק מזה איכשהו? לעשות קומבינה?
בתיאוריה? אולי. בפועל? תאמינו לי, רשות המסים יודעת איפה אתם גרים, עובדים, וכמה בורקסים אתם קונים בשבוע. לא כדאי.
4. אם שילמתי הון על שיפוץ – זה עוזר לי להפחית את המס?
כן מאוד! הוצאות שתוכלו להוכיח במסמכים מוכרים בחישוב השבח. רק אל תשכחו קבלות. בלי קבלות? לא קיים.
5. שכחתי להצהיר, אני בצרות?
אם אפשר לסדר את זה בזריזות וללא הסתרה – ייתכן ותשלמו קנס סמלי בלבד. אם לא… שינוי מקום מגורים לא יפתור את הבעיה.
תקופת הצינון הכי מעצבנת ביקום
אם מכרתם דירה ובעודכם פותחים בקבוק יין קניתם כבר דירה חדשה – שתכירו, זה יכול לבטל את הפטור שלכם. החוק דורש תקופה של צינון מסוימת שבין מכירה לרכישה כדי שלא תיחשבו לפתאום “בעלי שתי דירות”.
וכמובן – כמו שבאולפן של ערוץ 12 – לכל דבר יש חריג. ולכן, אי אפשר לסכם את כל המקרים בטור אחד (אבל דווקא ניסינו חזק).
פיתולים מיוחדים בנתיב – שווה לבדוק:
- נישואין או גירושין בין בעלי הדירה – שינויים במבנה המשפחתי עשויים להשפיע מהותית על הפטור.
- נכסים שהתקבלו לפני 2014 זוכים לעיתים לתחשיב אחר לגמרי (חוקי המעבר של הרפורמה)
- נכס שקיבלתם בירושה? לפעמים מקנה מפתח מיוחד לעולם הפטור.
אז האם מס שבח הוא הבעיה הכי גדולה שלנו בחיים? אולי. אבל אולי לא.
תשמעו, מכירה של דירה היא אירוע משמח: אתם מגשימים חלום, מגדילים את ההון העצמי או פשוט מחליפים מיקום כי השכנים התחרפנו. אבל אם לא מבינים את חוקי המשחק – אולי תתעוררו יום אחד ותגלו שהמדינה לקחה נתח לא קטן מהעוגה.
החדשות הטובות – ברוב המקרים, מי שניגש לחישובים ולתכנון כמו שצריך, משלם הרבה פחות ממה שחשב. לפעמים אפילו – אפס.
אז במקום להרים ידיים, תרים טלפון ליועץ טוב, תכינו את המסמכים, ואל תשכחו לבקש קבלה משיפוצניק. יום אחד זה ימנע מכם לשלם עשרות אלפי שקלים למס הכנסה ולקבל בתמורה רק מבט מזלזל מהמחשבון.
ועד אז – שיהיה במזל טוב! ואם יש לכם 2 דירות… תתחילו להתפלל.