איך משיגים דירה בראשון לציון בפחות ממיליון שקל – והאם זה בכלל אפשרי?
רגע, מה זה? דירה בראשון בפחות ממיליון?!
כן, כן, קראת נכון. לא מדובר בפנצ'ר של נדל"ניסט מתלהב, לא בפרויקט בדיוני באופציה לדירה עתידית ביקום מקביל, אלא בשאלה לגיטימית שמסקרנת יותר ישראלים מאשר ידיעה על מזג האוויר:
האם באמת אפשר למצוא דירה בראשון לציון – אחת הערים היקרות והמבוקשות במדינה – בפחות ממיליון שקל?
מובן שזו שאלה שדורשת בדיקה מדוקדקת, קצת חפירה, הרבה סקפטיות וקמצוץ של הומור, כי היי – אנחנו מדברים פה על שוק נדל"ן שעובר שכרון חושים כבר עשור.
מי את, ראשון לציון?
לפני שנצלול לשורת המחירים והמספרים, בואו נבין מה הופך את ראשון לציון למוקד עלייה לרגל של משקיעים ומשפחות:
- מיקום אסטרטגי: קרובה לת"א, קרובה לים, קרובה גם לחמותך (אם זה יתרון…).
- תחבורה: רכבות, מחלפים, קווי אוטובוס… אתה יכול להגיע ממנה לכל מקום וקצת חזרה בזמן.
- חינוך טוב: כי הילדים שלך לא צריכים ללמוד רק לאיזה צד לסובב את הדוד.
- מרכזים מסחריים: קניונים מפה ועד ההודעה החדשה.
ולא פחות חשוב: קבוצות וואטסאפ שכונתיות עם אקשן יותר מסלקום TV.
איפה מחפשים את הפנינה הזו?
1. אזורי התעשייה ולב העיר – המגרש הביתי של המחירים הנמוכים
באזורי התעשייה הישנים ולב העיר הוותיק, לפעמים תמצאו דירות קטנות (הו, קטנות…) בבניינים בלי מעלית ובלי טאצ' של מעצב פנים, אבל היי – יש להן ארבעה קירות וגג!
- רחוב הרצל הישן
- שכונת השיכונים ליד צומת גן נחום
- סביבות רחוב עולי הגרדום
אזורים אלה מאכלסים בעיקר דירות 2–2.5 חדרים, בשטח של כ-40-55 מ"ר. לא אחוזה, אבל למתחילים – זה כניסיון ראשון לפני הדירה עם המרפסת והכלב.
2. עיזבו את הצפון – דרום ראשון לציון שולף קלפים
דווקא האזור הדרומי יותר של ראשון – כולל שכונות כמו נווה ים, רמת אליהו וצריפין (האזור המתפתח) – מציגים הפתעות מפתיעות. תמצאו שם פרויקטים משכנות צעירות לשעבר, עם דירות שזקוקות לאהבה ניתן למצוא עדיין פה ושם דירות ישנות במעלית עתיקה – שיש להן פוטנציאל מעולה להשבחה.
חכו רגע – זה אמיתי או רמאות נדל"נית?
בואו נדבר דוגרי: פחות ממיליון זה לא שגרתי. אבל איכשהו, בין מודעות חשודות ביד 2 למתווכים עם חשק לקפה, מתגלות מדי פעם עסקאות שלא היו מביישות את בוב הבנאי.
אבל רגע – כמה באמת זה עולה? לפי נתוני רשות המיסים ודו"חות עסקאות אמתיות בראשון לציון בשנה האחרונה, נמצאו:
- דירות 2.5 חדרים (כ-50-60 מ"ר) ברחוב הרצל שמכרו בכ-980–1,030 אלף שקל.
- דירות ישנות עם פינוי עתידי בפרויקטים להתחדשות עירונית – סביב מיליון שקל.
- דירות קודם כולקלים (כן, יש מילה כזאת) בקומות ראשונות – במחירים שבין 900 ל-950 אלף שקלים (על תנאי).
שאלות שחייבים לשאול לפני שקונים "הזדמנות"
- האם יש עליה תב"עית או תכנונית?
- מה מצב המבנה? (טופס 4 או מבנה המסכן שכונתית?)
- האם יש תהליך התחדשות עירונית מתבשל?
- כמה עוד דירות נמכרו באותו בניין ובאיזה סכום?
- מה המחיר לשכירות – והאם משתלם בכלל להשכיר או לגור בעצמך?
- האם יש לכם שכן שמחזיק גמל בחצר?
מה קונים באמת בפחות ממיליון?
העסקה – דירה? או דירה במובן המורחב של המילה?
כשמוכרים לכם "דירת 3 חדרים באיזור מרכזי בראשון בפחות ממיליון", תתחילו לחשוד. מה זה בעצם אומר?
- 3 חדרים? אולי זה 2.5 בפועל, ואחד מהם בתוך ממ"ד ששימש כמחסן לנעליים מאז 1997.
- איזור מרכזי? אולי קרוב לתחנת מוניות ולהומלס חביב.
- פחות ממיליון? אולי אתם קונים רק חצי דירה והשכנה למטה מקבלת את הסלון.
אז קונים או לא קונים?
אם אתם:
- משקיעים המחפשים תשואה מסוימת
- זוג צעיר שמוכן לאתחל עצמו מדירה קטנה
- מישהו שמחפש להשקיע לקראת תוכניות פינוי-בינוי
אז כן – שווה לבדוק לעומק. הסיכון קיים, אבל גם הרווח הפוטנציאלי לא רע בכלל (ולפעמים, בואו נודה, זה פשוט ההבדל בין לגור אצל ההורים לגור על שיממון חלבי משלך).
איך צדים את הדירה הזו בלי לאבד שפיות?
אלו הכלים שצריך בשלוף (ואנחנו לא מדברים על מברג):
- מעקב יומיומי אחרי יד 2, מדלן, WINWIN ועוד.
- קשר עם מתווכים מקומיים – חלקם יודעים על עסקאות עוד לפני שמתפרסמות.
- קריאת דו"חות עסקאות של רשות המסים – שם תמצאו נתונים אמיתיים של עסקאות.
- בדיקת נכס פיזית (תתפלאו כמה אנשים קונים דירה בלי לראות אותה).
5 שאלות שחייבים לשאול את המוכר – גם אם זה לא נעים
- "למה הנכס נמכר במחיר כזה?"
- "כמה זמן הדירה על המדף?"
- "מה מצב הרישום בטאבו?"
- "היה כאן שמאי לאחרונה? אפשר לראות הערכה?"
- "יש בעיות מוכרות שמוכר צריך לציין?"
ומה עם משכנתא? מוסיפים חרדה לתמונה?
בהנחה שיש לכם הון עצמי של 200–300 אלף ש"ח – אתם יכולים לגשת לבנק ולבקש 70–75% מימון. היתרון של דירות זולות יחסית (מתחת למיליון) הוא בכך שהמשכנתא לא חונקת אתכם מנטלית מיד.
אבל אל תשכחו – גם דירה במחיר נמוך יכולה לעלות לכם ביוקר אם תזניחו את נושא:
- בדיקת רישום חוקית
- בדיקה של חובות רשות מקומית
- בדיקת חברה משכנת / עורך דין
ולבסוף – הפאנץ' (לא זה שנותנים למתווך)
אז כן, אפשר למצוא דירה בראשון לציון בפחות ממיליון שקל, אם אתם מחפשים טוב, מגדירים מה באמת חשוב לכם, ולא מפחדים לקנות דירה שדורשת קצת שיפוץ והרבה דמיון.
אם אתם בעניין של דירה נוצצת עם פרקט מחדרי הנסיכות של אינסטגרם – אולי תחכו עוד כמה שנים. אבל אם אתם מוכנים לחשוב מחוץ לקופסת הנדל"ן (או לפחות מחוץ לתקציב של ההורים), תופתעו לדעת כמה דלתות נפתחות כשאתם מוכנים לדפוק עליהן.
רוצים התחלה טובה בלי להישאב ל-30 שנות הלוואה? אולי זו ההזדמנות שלכם.
אבל רק תגידו – אם תמצאו דירה כזו… שלא תשכחו אותנו אחרי מעבר הדירה.