כמה באמת עולה דירת 4 חדרים בבאר שבע, ולמה זה מכעיס אותך יותר ממה שחשבת?
המהפך המטורף של בירת הנגב – איך הפכה באר שבע לנדל"ן לוהט?
נראה שלפני שני עשורים השם "באר שבע" העלה בעיקר אסוציאציות של עשרות סטודנטים מיוזעים, שווארמה עם מיונז ומסוף אוטובוסים בלתי נגמר. אבל אם לא ביקרת שם לאחרונה – וואלה, אתה עומד להתפוצץ מהמחיר. משהו טוב קורה בדרום, או תלוי את מי שואלים.
דירה של 4 חדרים? מה שפעם היה ברור שיימכר מתחת ל-700 אלף ש"ח, היום כבר מתקרב למיליון וחצי ואפילו יותר. אז מי שומע "באר שבע" ומוציא את פנקס הצ'קים? שאלה מצוינת.
קודם כל, שנעשה סדר: מה זו דירת 4 חדרים בב"ש?
זה אולי נשמע פשוט, אבל "דירת 4 חדרים" יכולה להיות כל דבר, משיכון מתקלף ליד אוניברסיטת בן גוריון ועד דירה מפוארת בפרויקט חדש ליד פארק הסופרים. הפער בין 4 חדרים ל-4 חדרים יכול להיות מטורף:
- גודל בפועל – דירה של 4 חדרים בפרויקט משנות ה־70 תמדוד אולי 80 מ"ר. בפרויקט יוקרה חדש? תמדוד 110 מ"ר. וההבדל הזה עולה כסף, והרבה.
- מיקום – דירה ליד המרכז הרפואי סורוקה? שווה הרבה יותר מדירה בשכונה ד’.
- מצב הנכס – שיפוץ פנימי מלא מול דירה במצב "הכול יתפרק כשאתה תיכנס". זה משחק אחר לגמרי.
אז… כמה משלמים היום? הנתונים שמורידים לסתות (ולפעמים סבלנות)
נכון לשנת 2024, הנה פחות או יותר טווחי המחירים שתראו בשוק:
- שכונות ותיקות (א', ב', ד') – דירות לא משופצות: 950,000 – 1.2 מיליון ש"ח.
- השכונות החדשות (רמות, נווה זאב, נווה מונוסון) – דירות חדשות או אחרי שיפוץ: 1.3 – 1.75 מיליון ש"ח.
- פרויקטים יוקרתיים ונדל"ן להשקעה – בשכונות מתפתחות או ליד האוניברסיטה: 1.5 – 2.1 מיליון ש"ח. כן, כן, זה קורה.
הנתונים האלו מתבססים על עסקאות מתועדות באתר רשות המיסים, פלטפורמות נדל"ן, ושוטטות אובססיבית בפורומים של מוכרי דירות בוואטסאפ. כלומר, תשובה מקצועית עם תיבול של מציאות עוקצנית.
מה גרם למחירים לעלות ככה? 4 גורמים שאף אחד לא סיפר לך עליהם
1. הצעירים לא מפחדים מהדרום
בעבר, באר שבע הייתה מקום לברוח ממנו. היום? היא מקום שתוקעים בו עוגנים. מאות זוגות צעירים (ובעיקר משקיעים בעלי חלומות של "לפחות רנטה של 4,000 ש"ח בחודש") הבינו שזול זה לא רק טעים, אלא גם משתלם. ומה תגידו, אחרי פסח? 400 פניות על כל דירה – ואלה לא רק הורים של סטודנטים.
2. אפקט הרכבות והכבישים – זה לא רק תל אביב
באר שבע כבר לא מנותקת. פחות משעה ברכבת לתל אביב, תחבורה ציבורית משודרגת, מחלפים חדשים. כשנהיה יותר קל להגיע – גם נהיה יותר קל לשלם. לפחות ככה זה מרגיש לבעלי הדירות.
3. משקיעים, ו… שוב משקיעים
שוק השכירות סביב אוניברסיטת בן גוריון תמיד משך משקיעים, אבל בשנים האחרונות היחס נהיה כמעט מגוחך: כמעט כל שלישית דירות מוצעת למכירה – פונה ישר למשקיעים. זה דוחף את המחירים מעלה ופותח תיאבון ליזמים.
4. תכניות פינוי-בינוי והייפ יזמי
כל שני וחמישי – הפיקניק המשפחתי נקטע בגלל מגדל חדש בצנרת. בין אם מדובר ברמות צפון או שכונות התחנה, הפרויקטים צצים כמו פטריות אחרי מבול. וזה לא רק עניין של בניינים – זה עניין של מיתוג. "באר שבע הולכת להיות העיר הרביעית בגודלה בישראל!" – צועק כל פרוספקט מכירה, והקונים מאמינים.
אבל… זה עדיין באר שבע. האם זה באמת שווה?
האינסטינקט הראשוני אומר: “נו באמת, זה עדיין הדרום”. מצד שני, כל מי שהתעלם מבאר שבע בתחילת שנות ה־2000 כבר מחטט בפחי חרטה. העיר רק הולכת וגדלה, הביקוש לשכירות עצום, המחירים (עדיין) נמוכים משמעותית לעומת מרכז הארץ, והתשואות – טעימות כמו מלאווח בחצות.
אז האם כדאי לקנות דירת 4 חדרים בבאר שבע?
- למגורים: אם אתה לא חייב לגור באיילון כל בוקר – זה בר שמוש. תנאים טובים, חינוך מתפתח, מחירי נדל"ן עודם ברי השגה.
- להשקעה: הולי רנטה! עם תשואות סביב ה־4.5%–6.5%, זה מדגדג היטב כל אקסל של רואה חשבון אובססיבי.
לא שכנענו אותך? הנה 6 שאלות שאולי עושות סדר יותר מהבנק
1. האם מחירי הנדל"ן בבאר שבע ימשיכו לעלות?
כנראה שכן, בעיקר בזכות תכניות הפיתוח והתנועה הבלתי נפסקת של אוכלוסייה. אבל כמו תמיד – זה תלוי בכלכלה, בפוליטיקה ובכמה קפה שתשתה לפני שתחליט לקנות.
2. האם יש בועה?
לא בינתיים. כשביקוש כזה גדול ומספר ההצעות לא מדביק – מדובר בעלייה "טבעית". ביום שזה יתהפך? נדע… באיחור.
3. כדאי להשקיע דווקא באזור האוניברסיטה?
אם התשואה מעניינת אותך יותר מהנוף – חד משמעית כן. רק תוודא שהמושכר לא עושה מסיבות גג עד 6 בבוקר.
4. דירה חדשה או יד שנייה?
תלוי בך: אתה טיפוס של "לקפוץ על מציאה ולהשפץ לבד" או שאתה חייב שכל פינה תהיה מדוגמת? עלות מול תועלת, כרגיל.
5. יש הטבות מס מיוחדות באזור?
כן – באר שבע נכללת פעמים רבות באזורים שמקנים הקלות מס, במיוחד למשקיעים קטנים ולמשפחות צעירות. תוודא מול רואה החשבון שלך (או הדוד שלך שאומר שהוא "מבין עניינים").
6. שווה לחכות קצת לפני שקונים?
המחירים לא עושים רושם שהם נחים. אז לחכות? אולי – אבל רק אם אתה מחכה עם תוכנית. כי כשהמחיר עולה בעוד 200,000 ש"ח – זה כבר על חשבונך.
ואז מגיע השלב שבו שואלים – למה אף אחד לא דיבר על זה קודם?
באר שבע אולי לא מרכז העולם, אבל היא כבר לא עיר ש"סתם" בוחרים בה מתוך אילוץ. משהו שם מתחיל לבעבע ואי אפשר להתעלם מזה יותר. מי שנכנס לשוק עכשיו אולי ישלם יותר מבעבר, אבל גם יקבל מוצר נדל"ן מבטיח ומתפתח. וזה, חברים, לא מובן מאליו.
דירת 4 חדרים בבאר שבע? זה לא סתם מספר. זו תפיסה. זו השקפה. זו אמירה שאומרת: "אני מבין שהעתיד כנראה נמצא איפשהו בין שדרות רגר לתחנת רכבת צפון." וכל עוד יש אנשים שמבינים את זה – המחירים? הם ימשיכו לעשות מה שהם עושים הכי טוב: לעלות.