כמה מס באמת תשלמו על השכרת 2 דירות – ולמה זה לא מה שחשבתם
זה התחיל בקטן – פתאום נהייתם משקיעי נדל"ן
השוק עולה, מחירים טסים, חברים עושים אקזיטים על דירות בראש העין, וגם אתם – כן, אתם עם ההגיונית והפולו – קפצתם פנימה. דירה אחת שהשכרתם לסבתא מדימונה, ואז עוד אחת (כי **"שוכרת יצאה, אז קנינו עוד אחת בטעות"**), והופ – אתם כבר מחזיקים שתי דירות. נשמע כמו הכנסה פסיבית מושלמת, לא? רק ששכחתם פרט קטן: מס הכנסה.
ברוכים הבאים לעולם הפחות סקסי של מיסוי נכסים. תאמינו או לא – יש פה יותר פיתולים מעלילה של סדרת נטפליקס. וזה בדיוק מה שנפצח עכשיו: כמה מס באמת תשלמו כשאתם משכירים שתי דירות? מתי תצטרכו להצהיר, ואילו הקלות – אם בכלל – קיימות?
שאלת מיליון הדולר (או לפחות 23% ממנו): איך מחשבים מס?
קודם כל, נפריד בין 3 מסלולי מיסוי קיימים בישראל על הכנסה מהשכרת דירה למגורים:
- פטור חלקי ממס (עד גובה תקרה)
- מס של 10% על ההכנסה ברוטו
- מס רגיל לפי מדרגות מס, אחרי ניכויים והוצאות
עכשיו בואו נעמיק רגע, בלי להפוך לרואי חשבון – אבל כן עם קצת ציניות כי מגיע לנו. נניח שיש לכם שתי דירות, ואת שתיהן אתם משכירים למגורים.
1. הפטור האגדי – אבל מה הקאץ'?
עד סכום של 5,471 ש"ח בחודש (נכון לשנת 2024) הכנסות מהשכרה למגורים בישראל, אתם יכולים לישון בשקט. אין מס, אין בירוקרטיה (כמעט), אין צורך להיות בקשר עם רשות המסים (שזה תמיד מבורך).
אבל… (ותמיד יש אבל), לשתי דירות – הסיכוי שתעמדו מתחת לתקרה הזאת שואף לאפס. אולי אם מדובר בשני חדרים באופקים עם דיירים בלי קליטה סלולרית. ואם חציתם את התקרה? הנה מתחיל הקישקוש היצירתי.
2. המסלול הידידותי של 10% – רק נשמע פשוט
הרעיון פשוט: תשלמו 10% מס על כל ההכנסות מהשכירויות, בלי התחשב בהוצאות, פחת, תיקונים, שטיחים של איקאה וכו'. זה קלאסי למי שלא רוצה להתחיל לחטט בקבלות של צבעים במודיעין.
אבל חשוב לדעת: זה מס על ההכנסה ברוטו – כלומר, בלי יכולת לקזז דברים. שילמתם 4,000 ש"ח שיפוץ לשוכר נודניק? חבל. המס 10% עדיין שם.
ועדיין – לרוב המשקיעים עם שתי דירות, זה המסלול הכי משתלם.
3. המדרגות – למי שבא לו לחשב, להצהיר ולקוות לטוב
זהו המסלול שבו ההכנסה משכירות נחשבת כמו כל הכנסה רגילה. כלומר, מצטרפת לשכר שלכם (אם אתם שכירים) או לכל עסק שלכם, ואז ממוסה לפי מדרגות מס רגילות של עד 47%.
מצד שני, כאן אפשר לקזז הוצאות – ניהול, שיפוצים, ריבית משכנתה (במקרים מסוימים), עו"ד, ברכה לשוכרים וכו'. פרקטית, המס שתשלמו יכול להיות נמוך – אבל דורש יותר דיווח, ניהול וראש פתוח. או פשוט רואה חשבון טוב במיוחד.
רגע! מה עושים כשיש שתי דירות? בדיוק כאן זה מסתבך
אז אתם שואלים: "אם יש לי שתי דירות ואני מקבל על כל אחת 4,000 ש"ח בחודש – אני בבעיה?" – ובכן… לאו דווקא. רק קחו נשימה, כי התשובה קצת נגועה באי-עקביות.
- אם ביחד אתם מקבלים פחות מ-5,471 ש"ח לחודש – פטור מלא. קחו פופקורן.
- אם אתם מעל התקרה – תוכלו עדיין לשלם מס של 10% על היתרה, או לבחור באופציות האחרות.
- אין הבדל טכני בין שתי דירות או דירה אחת – החוק רואה אתכם לפי סך ההכנסה, לא לפי "כמה דירות יש לכם"
אבל מה עם דירה אחת בירושה? ומה אם אחת ריקה?
ופה זה מתחיל לבלבל עוד יותר. שימו לב לשאלות האלה – כי אתם לא לבד:
5 שאלות שאתם בטוח שואלים עכשיו (ואם לא – כנראה שאתם ישנים)
- שאלה: מה קורה אם אחת הדירות שלי ריקה?
תשובה: אין הכנסה? אין מס. פשוט. לפחות משהו פשוט בכל הסיפור הזה. - שאלה: ירשתי דירה וסבתא מתה. אני בפטור?
תשובה: לא. הכנסות מדירה בירושה מחויבות במס כמו כל דירה אחרת. - שאלה: אפשר לשים דירה אחת על שם אשתי, אחת על שמי ולהתחמק ממס?
תשובה: תלוי. אם אתם נשואים בתא משפחתי אחד – רשות המסים עשויה לטעון שזה עקיפה של החוק. - שאלה: אם אני משכיר דירה ל-4 סטודנטים בחוזים נפרדים – זה נחשב עדיין השכרה אחת?
תשובה: כן, כל עוד מדובר בדירה אחת – הכנסה אחת, גם אם יש 7 סטודנטים ו-2 ערסלים. - שאלה: אם אני מוכר אחת הדירות – יש הקלות במס שבח בגלל שאני "משקיע קטן"?
תשובה: תלוי במספר גורמים, במיוחד אם זו דירה שנייה. בדקו עם יועץ מס או תרימו נר.
מה המסלול הכי שווה? לא תאמינו מה עונים רוב האנשים
למרות שמסלול ה-10% נראה פשוט ו"כולם עושים אותו", חשוב לשקול אם אתם מפסידים פה. כשאתם מחזיקים שתי דירות, יש לכם יותר הוצאות. לפעמים המדרגות הרגילות, עם כל ההוצאות המותרות, דווקא יוצאות לכם זול יותר.
אבל – אם אתם בעניין של דלתא קלה בראש, רוצים שקיפות, ולא בא לכם להחזיק בקלסר שמן עם קבלות מכל השוכרים, רוב הסיכויים שתבחרו במודל הפשוט של ה-10%. או כמו שאומרים בשוק: 10 אחוז שקט נפשי.
איך בכלל מדווחים לרשות המסים? שאלה לגיטימית
אל תדאגו, אין כאן ביקור אישי של הפקח או דרישה לצילום סלפי עם הדייר. הדיווח נעשה די בקלות:
- אם אתם בוחרים במסלול 10% – יש טופס ייעודי (135 או דרך האזור האישי באתר רשות המסים)
- מסלול מדרגות מס? תצרפו את ההכנסה לדוח השנתי
- אל תשכחו לשלם עד ה-30 בינואר של השנה הבאה
המלכודות שאף אחד לא מדבר עליהן – וזה בדיוק למה תקראו עד כאן
כשאתם מחזיקים שתי דירות, אתם כבר בתחום שהרשויות מסתכלות עליו יותר מקרוב. פתאום אתם "משקיעים". פתאום יש השפעה למיסוי מקרקעין, מס רכישה נוסף, ואפילו דיבור על הכנסתכם כ"מכירה עסקית" (אהלן, מע"מ).
המשמעות היא שמה שעד עכשיו היה "כסף קל מהשכרה" הופך למשחק הרבה יותר מעודן. הכנסות מוכרות, דו"חות מס, תכנון מס נכון, והימנעות מפאדיחות מול המדינה.
רוצים בכלל לדעת כמה זה יעלה לכם בדו"ח השנתי? כמה מאיזה מס נכון לשלם? לפעמים שווה להשקיע בכמה מאות שקלים ביועץ מס – שיכול לחסוך לכם אלפי שקלים, כאב ראש, וגם דיבור עם פקיד השומה (שזה כשלעצמו פרס).
ולסיום – שורה תחתונה פשוטה גם אם אין לכם שמץ מבחינה פיננסית
אם יש לכם שתי דירות – אתם כבר בספר של רשות המסים. עכשיו רק נשאר לבחור איך אתם משלמים על זה:
- עד תקרה מסוימת, פטור
- אופציה נוחה – 10% ברוטו
- אופציה חכמה – מס רגיל בקיזוזים
אין כאן תשובה אחת נכונה – יש פה בחירה של כמה ראש אתם מוכנים להשקיע כדי להרוויח קצת יותר. אבל אל תתבלבלו: להתעלם מהמס, זו לא אסטרטגיה. אלא אם כן אתם גם מתנסים בקפיצות טרקטור מעל עיקולים בשטח.
אז תבחנו, תחשבו, ותשמרו על החיוך. כי השקעות נדל"ן זה כיף – רק תבקשו שלא יגנבו לכם אותו בריבית דריבית.