איך אנשים משקיעים בנדל"ן בלי שקל על הנשמה – ומה הקאץ'?
רוצה להשקיע בנדל"ן בלי הון עצמי? אולי אתה לא משוגע
תן לי לנחש: אתה מתעורר בבוקר, רואה את מחירי הדירות נוסקים בטיל, מסתכל על העו״ש ומגלה שהוא אפילו לא מספיק בשביל חופשה בקרואטיה, ואתה שואל את עצמך – איך לעזאזל אנשים מצליחים לקנות נדל״ן בלי גרוש? ואם זה באמת אפשרי, למה אני עדיין בדירת שותפים שבכל פעם שמישהו מדיח את השירותים, היא רועדת כמו מכונת כביסה?
אז נכון, זה נשמע כמו עוד סיפור של גיס חמישי מהפייסבוק שטוען שהוא קנה 3 דירות ברחוב רוטשילד בלי שקל בזכות איזה "טריק סודי שאף אחד לא מדבר עליו". רק שבמקרה הזה – יש כמה שיטות אמיתיות, חוקיות (נשבע!), שיכולות לאפשר לך להשקיע בנדל"ן גם אם כרגע ההון העצמי שלך מסתכם בשטר של עשר שקל וקצת חדווה.
הכתבה הבאה תפגיש אותך עם עולם ההשקעות בלי הון עצמי – מה באמת קורה שם, איפה ההזדמנויות, מהם הסיכונים, ולמה אולי – אולי! – זה הדבר הכי חכם שתעשה. או הכי מטומטם. נו, החיים זה רולטה.
5 שיטות ידועות אבל לא מדוברות להשקיע בלי הון
1. כסף של אחרים – לא רק של בנקים
תרים מסביב – כסף יש. פשוט הוא לא אצלך. כן, זאת בעיה. אבל גם הזדמנות.
- משקיע שותף – מוצא נכס מעולה, מציע למשקיע שותף לממן את ההון העצמי ואתה מנהל את העסקה (חלוקה: 50/50, 70/30 וכו׳).
- הלוואות חוץ בנקאיות – לא אחיך שלוקח ריבית של 40%, אלא קרנות וארגונים לגיטימיים.
- משפחתולוגיה – כן, גם דודה חנה עם תיק ההשקעות הישן יכולה להתעניין ברווחים של 10% לשנה.
2. מינוף מטורף – או "יאללה בלגן"
מי אמר שצריך לשים 25% הון עצמי? יש בנקים – במיוחד בפריפריה או להשקעות מסחריות – שמוכנים לתת 90%-100% מימון. איך? נניח שאתה מביא הערכת שמאי גבוהה, הנכס מניב יפה, ויש בטחונות צד ג׳ שמישהו מוכן לתת, נגיד סבתא שלך שמאמינה בך יותר ממך.
אבל היי – מינוף זה כמו סוכר: במינון הנכון זה אחלה, אבל תעבור את הגבול ואתה מסתובב עם כאבי בטן וחשבון שיניים ב-ILS.
3. עסקאות אקזיט מהירות (F&F – Fix and Flip)
פה מדובר בזוג פרקט ושיפוץ שווה. מוצאים נכס בשוק, במחיר נמוך כי הוא נראה כמו משהו שסבא של משה דיין עזב בשנות ה-60, משפצים בזול, מוכרים ביוקר – וההון העצמי? מגיע מהחברים, המשפחה או אפילו תוכנית החסכון מתיכון.
4. שכירות לטווח קצר – ההכנסה הופכת לכסף מיידי
Airbnb ושות'. אתה שוכר דירה, מרהט ומשכיר אותה לפרנסי סרי לנקה שבאו לירח הדבש. הנכס לא שלך, אבל הרווח? בהחלט.
- עלות שכירות: 3,000 ₪
- הכנסה מ-Airbnb: 7,000 ₪
- רווח נקי: יש מצב שזה יותר ממה שאתה מרוויח בעבודה שלך
5. ליסינג נדל"ני – לא רכב, דירות!
מודל חדשני שבדיוק מתחיל לתפוס: לוקחים דירה בליסינג – משלמים חודשי, כמו רכב, רק שלפעמים קיים גם מסלול להחזקה/קנייה עתידית. כמעט כמו לקנות דירה באובר בזמן שאתה משלם עליה כמו נטפליקס.
איך אנשים עושים את זה בפועל?
שאלון מהיר עם תשובות בקטע שאין סיכוי שלא חשבת עליהן לפחות פעם:
- ש: אם אין לי שקל, איך אני בכלל מקבל הלוואה?
- ת: אתה לא. אבל אם אתה בא עם תוכנית עסקית, שותף טוב, ודירה עם פוטנציאל מניב – אתה מעלה את הסיכוי פי כמה.
- ש: ואם אני לוקח כסף מקרן חוץ בנקאית בריבית גבוהה?
- ת: תוודא שהעסקה רווחית מספיק בשביל לשלם ריביות ועדיין להרוויח. אם לא – אל תיכנס. באמת, פשוט אל.
- ש: מה לגבי מיסוי?
- ת: כן, יש דברים שאתה רוצה לבדוק עם רואה חשבון. אל תתעורר כשתגיע דרישת תשלום ממס הכנסה. תתעורר קודם.
- ש: ואם אני קונה נכס בשווי 1.2 מיליון, והבנק נותן לי 1.1 מיליון, זה נחשב "בלי הון עצמי"?
- ת: בעיני סבתא כן. בעיני רואי חשבון? כמעט. אפשר לקרוא לזה בלי הון עצמי ממשי – אבל אתה עדיין חייב להביא כמה אלפי שקלים לפחות.
- ש: שמעתי שאפשר לקנות דירה "על הנייר" בלי להביא כלום. נכון?
- ת: רק אם אתה קוסם אינסולין או נוכל. דירה על הנייר בדרך כלל מצריכה מקדמה כלשהי. עם יזם גמיש ומו"מ קשוח, אולי תוכל לדחות אותה לעוד שנה או שנתיים.
הסיכונים – כי שמים זה לא, ובורסה זה גם מסוכן
מה הדברים שצריך להיזהר מהם כמו מע"מ על תותים?
- הלוואות עם תנאים דרקוניים – קרא, בדוק וחתום רק עם עו"ד.
- שותפים לא רציניים – אל תיכנס עם מישהו שאומר "יהיה בסדר" יותר מפעמיים בשיחה.
- מינוף יתר – גם אם הבנק מסכים שתיקח יותר מימון – זה לא אומר שזה חכם.
- ציפיות לא ריאליות – חשבת להכפיל את ההשקעה תוך חודש? זה לא ביטקוין ב-2011.
רוצה טוויסט? הנה עוד 3 דרכים מוזרות אבל אמיתיות
- נדל"ן דיגיטלי – קונה נכס בתוך הפלטפורמה (למשל Decentraland), משכיר אותו… כן, וירטואלי לחלוטין אבל מכניס כסף.
- Rent-to-own – שוכר דירה עם הסכם מראש שיאפשר לך לקנות אותה בעתיד. חלק מהשכירות נחשב כהון עתידי.
- הלוואות עמית לעמית (P2P) – אתה מציג רעיון השקעה לזירה אינטרנטית, וגולשים מממנים אותך בתמורה לריבית. כמו מימון המונים, רק לרווחים.
אז מה, לקפוץ למים?
השקעה בנדל״ן בלי הון עצמי היא לא מיתוס. היא אפשרית. אבל – וזו "אבל" שלקוחה מסרט אקשן, היא דורשת מוח, חישובים, יצירתיות, ובונוס: אנשים שאתה סומך עליהם. לא כל אחד מתאים לזה, אבל אם קראת עד הסוף, כנראה שיש לך רצון. ועכשיו נשאר רק לבדוק אם אתה מוכן לשלב הבא.
ואם אתה עדיין שואל את עצמך – "יכול להיות שרק לוקחים אותי לסיבוב?" – אז אתה כנראה מספיק מפוכח כדי לא ליפול. אבל אולי גם מספיק מוכן כדי להתחיל. העולם שייך לאמיצים. או לפחות לאלה שמבינים במה הם מסתבכים.
בהצלחה, ואיזי על המינוף.