איך לחשב תשואה על דירה עם משכנתא? עצומים במספרים או נפלאות בהשקעות?
בואו נדבר רגע על קסם הנדל"ן. יש משהו בלתי מוסבר בעובדה שאנשים מוכנים להוציא את חייהם כדי לנדנד את הראש בין משכנתאות, דירות, והשקעות לטווח קצר וארוך. זה לא רק עסקים – זה גם לגמרי זוגיות בעייתית. תארו לכם: אתם מתארסים לדירה, לוקחים משכנתא ומקווים שיהיה כסף לחופשה איפשהו בעתיד. אבל רגע, רגע – איך בכלל מחשבים תשואה על הדירה? בואו נצלול לזה!
תשואה על נדל"ן: מה זה בכלל?
אז מה זה בכלל תשואה? אם אתם לא במקרה מרצים בחוג לפיננסים ואולי אפילו ישנתם בשיעורים, תשואה היא אחוז הרווח מההשקעה שלכם. כשמדובר בנדל"ן, התשואה היא מה שנשאר לכם אחרי שהסכמתם לעוד משכנתא (מזלכם!).
אז כדי לחשב תשואה על דירה עם משכנתא, כדאי לכם להבין את הצדדים המפחידים של המשוואה:
- סכום ההשקעה הראשונית – כאן נכנסת העלות של הדירה.
- עלויות נלוות – שיפוצים, תשלומים ועד בית, וסתם אנשים בצורה מתמדת.
- הכנסות משכירות – אם זו דירה למגורים, תוכלו לשכור אותה. (לא שוכרים למשפחה שמביאה את החתול שלה, נכון?!)
- התחייבויות המשכנתא – אין הנחות בזה, חברים.
הראש שלכם כבר מסובב? אל דאגה, עוד מעט נבצע חישובים, כולל בעיות אקלים ואולי גם מפתחות לדירה.
איך לחשב את התשואה השנתית?
כדי להגיע לתשואה השנתית, תחלקו את ההכנסות השנתיות מעלות ההשקעה. אוקי, קל מאוד! אבל תוסיפו את התחייבויות המשכנתא. אלו הדברים שגורמים לאנשים לבכות על רצפת המטבח בלילה.
שלב ראשון: התחלנו בהשקעה
שהשקעתם 1,500,000 ש"ח בדירה. חשבתם על כמה זה שווה בכמה שנים?!
שלב שני: הכנסות משכירות
נניח שאתם שוכרים את הדירה ב-6,000 ש"ח לחודש. *כל הכבוד* על הסבלנות!
שלב שלישי: חישוב התשואה
הכנסות בשנה? 6,000 ש"ח x 12 חודשים = 72,000 ש"ח.
אז החישוב מתבצע כך:
תשואה = (הכנסות / עלות השקע) x 100, רוצה טיפ? זה ייתן לכם תשואה של 4.8%.
אבל… מה עם המשכנתא?
בואו נודה בזה, לחיות בסרט הוליוודי זה נחמד, אבל כשיש לכם משכנתא, התמונות קצת מעירות אתכם על פני השטח. אם המושג "משכנתא" מבהיל אתכם, זה הזמן לקרוא את ה-Best Seller "היער הנסתר של המשכנתאות".
מכירים מחירי ריבית? מה עובר עליכם?
חישוב ריבית למשכנתא הוא כאב ראש אמיתי, אבל יש גם דרכים מתוקות מאחוריו. בריבית קבועה של 3% לדוגמה, עלות המשכנתא תהיה הרקע ואולי גם קו הפתיחה שמזכיר לנו כמה פעמים יכולים לחייב אותנו בביטוחים.
האם כדאי להשקיע בנדל"ן עם משכנתא?
ברור שהשאלות מתחילות לעלות: "איך אני אקבל את הכסף שלי בחזרה?" ו-"זה לא רק חסך כסף?" ובכן, אם אתם מתכננים להחזיר את המשכנתא, זה פשוט כיף לצפות במדד נעשה יותר יציב.
- חכמים משקיעים: השקעה בנדל"ן דורשת זמן, כסף והרבה ניסיון.
- למה להתבלבל? תשואות יכולות לפעמים לייצר ניכור מוחלט, אז נסו לחפש הסכם גג עם המוכר.
- שיקול זהב: האם באמת תוכלו להניח על זה חלום?
שאלות ותשובות שכדאי לדעת
1. מהי התשואה המומלצת על השקעות נדל"ן? התשואה המומלצת דורשת השקעה ייחודית של 5% לפחות.
2. האם התקופות מאחורי מחירי הנדל"ן משפיעות? בהחלט! יש תקופות שבהן תתפסו הנחות.
3. איך ניתן להוריד את עלויות השיפוט? התייעצו עם אנשי מקצוע – הם ידעו לצמצם את הטביעות.
4. האם כדאי לנסות נכסים לא מנוצלים? לפעמים אפשר למצוא כוכבים מעולים וגם להניב רווחים מסויים.
5. מה תעשו אם לא יצליחו? לא חרכתי ידיים על זה – תלכו להנאה, ולכל מה שאחרי!
סיכום העניין
אז אם עשיתם את כל החישובים, צריך לזכור שחשוב להשקיע בצורה נבונה ולא להתחלף עם הדירה, לשמור על תודעה פוקחה. אם אין לכם אלטרנטיבה, עצה היא לנסות לשכור דירה לתקופה ואז להבין את ההשקעות שלכם. נדל"ן יכול להיות קסום, אבל מוביל בלא מעש! ובסופו