כמה מס משלמים על שכירות דירה – כל המידע כאן

כמה מס משלמים על שכירות דירה? גלו את הסוד שהרשויות מעדיפות שלא תדעו!

שוכרים, משכירים – ומי משלם על כל הבלגן הזה?

בואו נדבר על כסף. כלומר, נדבר על מס. כלומר, ננסה להבין סוף סוף כמה באמת המדינה גובה ממי שמשכיר דירה. לא, זה לא סיפור על קונספירציה, אבל זה לגמרי מרגיש ככה לעיתים. רוב האנשים שואלים את עצמם: אם אני משכיר דירה בישראל – אני צריך לשלם מס? ואם כן, כמה? ואם לא, למה כולם מדברים על זה כאילו זה פשע?

אז לפני שאתה שוקל למכור את הדירה ולברוח לקרואטיה – עצור! שניה לפני שאתה שולח יד לפנקס הצ'קים או מתכנן מסלול לעוקף מס, בוא נפרק את הסיפור הזה של מס על שכירות אחת ולתמיד (עם קצת ציניות וקצת היגיון בריא).

שלושה מסלולים, אינסוף בלבולים – באיזה מסלול אתה?

ברוכה הבאה למציאות הישראלית: 3 מסלולי מיסוי למי שמשכיר דירה. לא טיול בפארק, אבל גם לא מערת שפנים. בואו נעבור עליהם אחד אחד – כדי שתפסיק לשלם סתם או גרוע מזה: לא לשלם ולקבל בום על הראש מהמס הכנסה.

1. מסלול פטור ממס – כן, יש דבר כזה!

שמעת נכון. אם אתה משכיר למגורים (לא לעסק, לא לסטודיו יוגה, לא לבר מצוות), ויש לך הכנסה נמוכה יחסית – המדינה אומרת: "יאללה, אתה עליי."

• הכנסה חודשית מהשכרה של עד 5,470 ש"ח (נכון ל-2024) – פטורה לחלוטין ממס.
• עברת את הסכום הזה? על ההפרש – יחול מס שולי.

שורה תחתונה: יש לך דירה אחת, אתה משכיר אותה לזוג חמוד מקריית שאול ב-4,900 ש"ח? תחייך. זה פטור.

2. מסלול 10% – הפתרון הקל לראש שקט

המסלול הזה נועד לאנשים שלא בא להם מתמטיקה ב-03:00 לפנות בוקר. פשוט משלם 10% מהשכירות – וזהו. בלי התחשבנויות, בלי קיזוזים, בלי לכעוס על האקסל.

• מתאים לכל סכום (אין תקרת שכר דירה).
• אפשר לבחור בו גם אם אתה משכיר שלוש דירות בכל הארץ.
• לא ניתן לקזז הוצאות (שיפוצים, עמלות תיווך, דמי ניהול).

שורה תחתונה: משכרת ב-8,000 ש"ח לחודש? תשלם 800 ש"ח למס הכנסה – ושלום על ישראל.

3. מסלול לפי מס שולי – למי שיש סבלנות (ועו"ד צמוד)

פה אתה נכנס לאקסטרים. מכניס הכל לדו"ח השנתי שלך, כולל השכרה בדיוק כמו כל הכנסה אחרת. מצד אחד? אפשר לקזז כל הוצאה שרק תצליח להמציא. מצד שני? תשלם מס לפי המדרגות הרגילות – שיכולות להגיע גם ל-47% אם אתה מתלהב מהכנסות גבוהות.

זו הבחירה הביורוקרטית. מי שבוחר במסלול הזה – כנראה גם בודק את החשמל של המקרר עם טאבלט.

אז באיזה מסלול לבחור? שאלה טובה!

נכון שאין תשובה אחת שמתאימה לכולם, אבל הנה טיפ קטן עם יחס עלות-תועלת מעולה:

• מרוויח פחות מ-5,470 ש"ח מהשכרה? פטור וזהו.
• מרוויח מעל 5,470 אבל אין לך סבלנות לדוחות והוצאות? לך על 10%.
• מרוויח הרבה, יש לך הרבה הוצאות קבועות ואתה שחקן של נדל"ן? שקול מסלול רגיל (שולי).

7 שאלות שאנשים שואלים על מס על שכירות – ואתה בהחלט רוצה לדעת

• 1. חייבים לדווח למס הכנסה גם אם יש פטור?
  כן. לא לדווח זו אחלה דרך לקבל מכתבי אהבה מהמדינה, אבל לא מהסוג הנעים.
• 2. יש הבדל אם זו דירה שקיבלתי בירושה?
  לא ממש. כל עוד היא מניבה שכירות למגורים – החוקים זהים.
• 3. זה משנה אם אני משכיר לתיירים או לא?
  כן, מאוד. השכרה לתיירים נחשבת הכנסה עסקית ויכולה להוביל למעמד אחר לגמרי מול רשויות המס.
• 4. מה אם אני משכיר רק 3 חודשים בשנה?
  גם אז צריך לדווח – על פי הכנסה חודשית ממוצעת.
• 5. ובעל הדירה שלי – הוא בכלל מדווח?
  אההה… שאלה טובה. תגיד לו שתקרא את המאמר הזה.
• 6. דירה בבעלות משותפת – המס מתחלק חצי חצי?
  כן. כל בעלים מדווח לפי חלקו.
• 7. ומה עם ביטוחים, תיווך, תחזוקה? אפשר להוריד את זה במס?
  תלוי במסלול. במסלול שולי – כן. במסלול 10% – ממש לא.

פיצוח הפטור (ולמה הוא גורם להרבה בלבולים)

מאוד קל להיסחף ולחשוב שאם אתה מתחת ל-5,470 ש"ח – אתה פטור מכל צרה. אבל האמת יותר מורכבת.
הפטור נוגע לשכירות למגורים בלבד – ואם אתה משכיר דירה למשרד עו"ד, לסטודנט שמכניס אנשים דרך Airbnb, או אפילו לסטארט-אפ נחמדי שמפיץ אספרסו באור יהודה – לא תיחשב כהשכרה לצורכי מגורים.

וזה בלי לדבר על פטור חלקי – מצב שבו אתה משכיר ב-6,000 ש"ח, כלומר עובר את התקרה ב-530 ש"ח בלבד – רק על זה תשלם מס שולי. נשמע פשוט? חכה שתראה את הטופס.

קנס, דו"ח ושלופים של רואי חשבון – דברים שחייבים לדעת

אם בחרת לא לדווח – המס עלול לבוא לרדוף אותך. לא בגלל שהוא כועס – אלא כי הוא פשוט לא אוהב הפתעות.
מי שנתפס משכיר דירה בלי לדווח, עלול לשלם:

• קנס כספי מיידי – כולל ריבית והצמדה
• תביעה פלילית (כן!) בגין העלמת מס
• הכנסה רטרואקטיבית למסלול הגרוע ביותר מבחינת מיסוי

זה לא כמו שהשכן חפר בשעה 7 בבוקר – כאן אתה יכול למצוא את עצמך בבית משפט. תדווח, תישן טוב בלילה.

אז מה כדאי לעשות (ולמה כדאי להתחיל אתמול)?

– להכיר את סכום הפטור העדכני (הוא משתנה כל שנה – כמו חבר שלך שתמיד "שוקל לעזוב את העיר")
– לבחור מסלול מיסוי מראש ולהתאים אותו למצבך (ולא להפך!)
– להיעזר באיש מקצוע אם יש לך הכנסה גבוהה, דירות מרובות, או פשוט אם אתה אלרגי לאקסלים

שורה תחתונה: להרוויח מהשכרת דירה מותר בהחלט – פשוט צריך לעשות את זה חכם, מדויק, ולא דרך הגב של מס הכנסה.

מה למדנו מכל זה? גם קפה עולה ביוקר, אבל המדינה רוצה נתח מהשכירות

מס על השכרת דירה הוא לא מכשול – הוא מסלול עם שלטי אזהרה. אם אתה מבין לאן אתה נכנס, בוחר את המסלול שמתאים לך, ומדווח בזמן – אתה לא תרגיש את המס בכלל. אם אתה מנסה להתחמק, מתעלם, או מספר לעצמך סיפורי אלף לילה ולילה – תיתן את כל מה שהרווחת בפק"ל בעכו.

הסוד? תעשה את זה נכון, תוודא שאתה מדווח, ואם צריך – תתייעץ עם מי שמבין. מס הכנסה לא מחפש אותך – הוא פשוט לא אוהב להיות אחרון שיודע שאתה מפרסם מודעות ביד2.

אז בפעם הבאה שאתה רואה מישהו מספר שהוא קונה דירה "רק להשקעה" – תשאל אותו דבר אחד: באיזה מסלול אתה?