איך לא לשלם מס רכישה על דירה שניה (ולצאת מזה חיוך!)
דירה שנייה? מס רכישה? רגע רגע, מי קבע שצריך לשלם בכלל?
אז הנה אתה. כן, אתה – לא טיפש, לא פושטק. קנית דירה אחת, הכול טוב ויפה. עכשיו אתה בודק לקנות עוד אחת, אולי להשקעה, אולי לבן שלך שעוד לא התחיל לזחול, אבל אתה כבר מתכנן על דירה בשבילו. ואז – בום: מס רכישה. המס הזה יושב שם, שקט, מחכה שתשכח ממנו, ופתאום גובה לך 8% מהמחיר. מה? 8%?! זה יותר ממה שסבתא שלך משאירה בטיפים.
ואל תבינו אותי לא נכון – אני בעד מיסים, בערך כמו שאני בעד להגיע לדואר בזמן שהוא עדיין פתוח. כלומר – לא ממש.
אז, מה זה בכלל מס רכישה ולמה הוא כל כך עקשן?
מס רכישה הוא מס שמשלמים על רכישת דירה. פשוט, נכון? לא בדיוק. כי אם זו הדירה הראשונה שלך, יש סיכוי טוב שתקבל פטור. אבל כשמדובר בדירה שנייה, המדינה מסתכלת עליך קצת אחרת – כמו על מישהו שיש לו כבר מגפיים ומבקש עוד זוג לקיץ.
וכאן זה מתחיל להסתבך, כי ברוב המקרים מס הרכישה על דירה שנייה עומד על שיעור מדורג, שמתחיל ב8% ועולה ל10%, תלוי במחיר הדירה. מדובר בכסף רציני, חברים.
6 דרכים לגמרי חוקיות להתחמק (כן כן, "להתחמק") ממס הרכישה הזה
החדשות הטובות הן – לא כל מי שקונה דירה שנייה צריך לשלם את המס הזה. החדשות היותר טובות – חלק מהטריקים הבאים הם כמו קסמים חוקיים. מוכנים? תנו לי לנפץ לכם את כל מה שידעתם.
1. תנו לבן או לבת הזוג לקנות
נשואים? לא נורא. אם רק אחד מכם רשום כבעלים של הדירה הראשונה, השני יכול לרכוש דירה נוספת והיא תיחשב לו כ"דירה יחידה". נשמע כמו קומבינה מפוקפקת? לא ולא – זה ממש כתוב בחוק. פשוט חייבים לוודא שהדירה הקודמת באמת רשומה רק על אחד מבני הזוג. אחרת – שלום לך 8%, ואפילו לא קיבלת את הקפה של אחרי.
2. קנה דירה זולה, ואז מכור את הקודמת
במקרים מסוימים, המדינה אומרת לך: "סבאבה, קנית שתיים, אבל תראה לי שאתה מוכר את הישנה תוך שנה וחצי, ואני אשקול להעלים עין". קוראים לזה רכישה חליפית. תקנה דירה שנייה, ואז תמכור את הראשונה ב-18 חודשים. עמדת בתנאים? טכנית, זו דירתך היחידה. ברכותיי, עקפת את המערכת!
3. מינוף הילדים (בלי להסתכל להם בעיניים)
אם הילד שלך בן 18 ומעלה, והחוק רואה אותו כאדם עצמאי (גם אם הוא עדיין אוכל פיתות עם שוקולד), אתה יכול לרשום את הדירה על שמו. אבל שימו לב – מס רכישה על דירה שנייה מתייחס לבעלות של בן משפחה, ואם תנסה להתחכם, רשות המסים תנשוך אותך.
לכן המפתח פה הוא – תזמון וביטחון שהרישום מבצעי ואמיתי. תשאל את עצמך: "האם אני באמת מוכן לתת לו את הדירה?". אם לא, אולי פשוט תקנה לו פלייסטיישן.
4. להירשם כתושב חוזר או עולה חדש
אם עזבת את הארץ וחזרת – ברוך שובך! תושב חוזר יכול לקבל הקלה משמעותית במס רכישה. כנ"ל לגבי עולה חדש.
- ההנחה ניתנת בד"כ לשנים הראשונות לאחר החזרה/עלייה.
- מיועד לשימוש אישי ולא להשכרה – יש לבדוק בזהירות.
והעיקר – אל תשכחו לעדכן את משרד הפנים, אחרת המדינה תחשוב שאתם עדיין שותים אספרסו במילאנו.
5. לשקול רכישת נכס מסחרי במקום דירה
לא תמיד חייבים דירת 3 חדרים עם מרפסת. נכס מסחרי (חנות, מחסן, משרד) עולה לעיתים פחות ולא מחויב תמיד במס רכישה גבוה. כן, זה פחות רומנטי, אבל לא תאמינו כמה שקל זה יכול לחסוך. ולפעמים אתה קונה משרד ומגלה שאפילו יש בו נוף לים.
6. אל תשכח את האפשרות הכי פשוטה – לבדוק פטורים מיוחדים!
יש מקרים שהרשויות עצמם נותנות להם הקלות:
- רכישת דירה לנכה
- חיילים משוחררים
- מקרים של פירוק שיתוף (למשל גירושין)
אם אתה נופל לאחת מהקטגוריות האלה – הרווחת. רק תבדוק עם עו”ד שמבין, כדי שלא תמצא את עצמך בטעות עומד מול טופס 742/א תוך כדי בכי חרישי.
שאלות שרבים שואלים (ורובם לא מעיזים להודות)
אם אני קונה דירה על שם הבן שלי, זה חוקי?
כן, כל עוד זה באמת הרכוש שלו – הכסף, ההחזקה, הכול. אם זו רק השלמה פורמלית כדי להתחמק מהמס – רשות המסים יכולה לעלות עליך.
כמה זמן יש לי למכור את הדירה הראשונה כדי להיחשב כבעל דירה יחידה?
18 חודשים. כן, גם אם ההורים שלך צריכים 3 שנים להבין מה זה מטראז'.
האם כדאי לי לעשות תכנון מס לפני רכישת דירה שנייה?
אם אתה שואל את זה – כנראה שכן. תכנון מס טוב יכול לחסוך מאות אלפי שקלים. תיכננתם טיול לטנזניה ל-2027? זה הסכום בערך.
האם ניתן לתכנן "מתנות" בתוך המשפחה כדי להוריד בעלות?
תיאורטית, כן. מעשית – מדובר על תחום אפור שדורש ייעוץ משפטי. רק אל תיעצו עם הדוד מהקידוש, הוא לא רואה גוגל בלי משקפיים.
מה קורה אם שילמתי מס רכישה בטעות?
אפשר לקבל החזר?
כן. יש הליך מוקפד להחזר מס רכישה שנגבה שלא בצדק – אבל בשביל זה תצטרכו להוכיח את זה עם מסמכים, חתימות, דם ודמעות.
אבל אולי בכל זאת כדאי פשוט לשלם?
במילה אחת? לא. טוב, אולי כן, אבל רק אם באמת אין לך שום דרך אחרת. הסיבה פשוטה: מס רכישה על דירה שנייה זה לא בקטנה. זה לא כסף קטן שקונים איתו במבה וקולה. מדובר באלפי ולעיתים מאות אלפי שקלים. כל שקל שמצליחים לחסוך פה הוא שקל שיכול להיכנס לשיפוץ, להשקעה, או אפילו – תתארו לעצמכם – לשהות בצימר פעם בשנה בלי להוציא משכנתא.
ובואו, המדינה לא תתמוטט אם תנצלו את ההקלות שמגיעות לכם. אף אחד לא חקק חוק שאומר "אם פספסת את הפטור שמגיע לך – תזמין משאית ותשלם!"
אז איך יוצאים עם דירה שנייה, חיוך, ו-0% מס?
בדיוק כמו שאתה לא היית נכנס לחנות בגדים בלי לדעת שהם במבצע, ככה אסור להיכנס לרכישת דירה שנייה בלי לדעת מה אתה עושה עם מס הרכישה. זה תחום עמוס בפרצות חוקיות, טריקים, והזדמנויות חמקניות. והמוטו הוא פשוט: אל תשלם סתם!
ובשורה התחתונה – מי שיודע, מרוויח. מי שמתייעץ, חוסך. הכי גרוע? זה שחותם ופתאום מגלה שאיבד עשרות אלפי שקלים ל"מס שהוא לא ידע עליו". אז אל תהיו אלה.
זהו. עכשיו צאו להפציץ. תנצלו את מה שמגיע לכם, תתכוננו מראש, תתייעצו עם עורך דין מיסוי טוב, ואל תתביישו לשאול כל שאלה – חוץ מ”איך בודקים פטור במס רכישה?” בגוגל באמצע פגישה עם מוכר הדירה.
וזכרו: מס רכישה זה לגמרי הפוך מהתור באיקאה – פה כן שווה לחתוך!