פינוי בינוי VS תמ"א 38/2: מה ההבדל ושהחיים ימשיכו לזרום
עולם הנדל"ן בישראל הוא כמו מסיבת גראנג', כל אחד רוצה להיות על הבמה וכולם זורקים רעיונות באוויר. בין התוכניות שמתחבקות בחום, פינוי בינוי ותמ"א 38/2 מתהדרות בכל מיני יתרונות ובידיים מחזיקות קונספטים שהיו עושות טוב לכל דירה שבחרה להרים את הרגליים ולהשקיע. אז איזה יהא ההבדל בין השתיים, ומה זה בעצם אומר לנו כצרכני נדל"ן? קחו כוס קפה, תתיישבו בנוח, ונצא לדרך!
מה זה פינוי בינוי? פיצוץ בשכונה או נקודת טורנינג?
פינוי בינוי הוא התהליך שבו מעבירים את הדיירים המבוגרים מהבניין (ושאומרים להם: "היי, אין שום דבר אישי, אבל אנחנו צריכים לבצע שיפוץ… גדול"). הרעיון הוא להרוס בניין ישן ולהקים במקומו בניין חדש, מודרני, ואולי עם בריכה על הגג (הנחנו שזו המובילה של המוכרים). זהו פתרון מצוין לשדרוג באזור שבו הבניינים ישנים ומוזנחים, וכמובן, מקנה לדיירים החדשים שדרוג באיכות החיים.
איך זה עובד?
- השלב הראשון: תכנון – צריך לפתח תוכנית פיתוח עם מהנדסים ואדריכלים. זה לא סוג של דיבורים על ספסל בפארק, אלא דיון רציני.
- השלב השני: פינוי הדיירים – מציינים את האפשרות להציע חלופות דיור לדיירים, ואם הם יסכימו, זה יהיה בשמיים בשביל כולם.
- השלב השלישי: בנייה – ברגע שכולם בורחים (בצחוק, כמובן), מתחילים לבנות את הבניין החדש שמגיע כמו אביר על סוס.
מה זה תמ"א 38/2? המהפך המהיר
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית למיגון ובנייה שמטרתה לחזק בניינים ישנים מפני רעידות אדמה. נכון, אנחנו לא חיים באולימפוס, אבל אחרי רעידת אדמה לא עלינו, זה חשוב להיות מוכנים. התוכנית מאפשרת לבעלי נכסים להוסיף ממד או לקבוע איך הכנסות שלהם מהתהליך יועברו למגוון פרויקטים. אבל מה קורה כאשר התמ"א יוצאת לפנסיה? ובכן, אז מגיעה תמ"א 38/2. היא כוללת את התהליך של הריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש, פשוט יותר, אך בדרך כלל לא מציעה פיצוי בדיוק כמו בפינוי בינוי.
והשאלה נשאלת, איך מתבלטים ביניהם?
- בפינוי בינוי מדברים על פינוי מוחלט של הדיירים ובניית בניין חדש.
- בתמ"א 38/2 מאפשרים חיזוק הבניינים ומעט שדרוג באחת מהמסלולים כחירה.
- פינוי בינוי הוא במידה רבה פרויקט עם יוזמה ציבורית, בעוד שהתמ"א לא בהכרח.
כיצד לבחור את המסלול הנכון? כך תעשו את זה כמו מקצוענים!
אז עכשיו כשאתם יודעים את ההבדלים, הגיע הזמן לשאול את עצמכם: מה אתם רוצים להשיג? אם אתם רוצים שאיפה קרם עין לדרך שלכם, פינוי בינוי יהיה החבר המליץ לכם. אם אתם רוצים שדרוג מהיר ויעיל עם קצת תרגון, אז כמובן שהתמ"א היא הבחירה.” תשאלו את עצמכם:
- מה מצב הבניין – 70% קירות ירושלים, או 100% פינוק תל אביבי?
- מה התקציב שלכם? באיזה מצב נמצאת כרטיס האשראי שלכם?
- כיצד השכנים מגיבים? הם מבינים את המושג "שכונה טובה" או מקפיצים את העבר לרחוב?
שאלות ותשובות: ממשיכים לגלגל את הידע
כמה זה עולה לנו?
כשהכל מתחיל ורוכבים על הר געש של פרויקטים, העלויות תלויות בנסיבות. לפינוי בינוי ידרשו יותר כסף. נדיר למצוא גלגל מוסיקלי בלי מנהלי פרויקט שיבקשו כסף לעבודה.
האם יש סיכוי לדיירים לצאת כספית בסוף?
כן! יש מקרים שדיירים יוכלו למכור את הנכסים החדשים, עם הבצע כמו לוטו.
מה מניעים סטטיסטיקות?
כפי שעושים א"ק, הפנייה בונים נראית כמו משחק אולימפי, עם כבר כ-200,000 דירות פנויות שמחכות לחודש הבא, אבל זה קשה כמו שסקירה נראית.
האם מדובר בתהליך ארוך?
תלוי. בחלק מהמקרים זה מרגיש כמו אימון אישי ובחלקם זה לוקח זמן לזכור כזה.
האם יש קצבות או סובסידיות?
לפעמים, יתכן ויש. זה כמו למצוא סוכריה בלב הסלט הפירות.
סיכום מתוק: יציאה לאור!
אז מה ללמוד כאן? כל אחד מהמסלולים הללו מציע יתרונות וחסרונות. אם אתם בוחרים באחד מהם, אתם בדרך הנוחה להצלחות פוטנציאניות. בין אם תבחרו בפינוי בינוי או בתמ"א 38/2, מה שחשוב הוא לדעת מה אתם מחפשים, ואילו משאבים יש לכם. החיים הם כמו משחק כדורגל: לפעמים תצטרכו לשמור על החיבוק, לפעמים להפיל את המגן ולפעמים פשוט לחכות לרגע הנכון לבעוט ולקנות דירה חדשה!