איך קרה ששני חדרים בלי חנייה עולים יותר מדירת גג בפריז?
אז כמה באמת עלו מחירי הדירות בישראל? הנה מה שלא מספרים לכם בפרסומות
טוב, אתם בטח יודעים שמחירי הדירות בישראל הם כמו מערכת יחסים עם אקס שלא מרפה: כל פעם שאתם חושבים שהפסקתם לעקוב – הם עושים קאמבק מפואר. אבל באמת, כמה המחירים עלו? מי אשם בעלייה הזאת? ומה לכל הרוחות עושים עם זה? לא, אנחנו לא ניתן רק נתונים, כי בינינו – מי עוד סופר טבלאות? אנחנו ניתן לכם סיפור, עם הפתעות, קללות כלפי הקירות של שוק הנדל"ן ותובנות אמיתיות.
1. המספרים שלא ישאירו לכם שארית חמצן
בואו נתחיל מהפשטות: אם הייתם מחליטים לקנות דירה בתל אביב לפני 15 שנה, תגידו תודה רבה לכיסא שאתם יושבים עליו היום, כי אתם כנראה מיליונרים.
- ב-2008, מחיר ממוצע של דירה עמד סביב 800,000 ש"ח.
- ב-2023? המחיר הממוצע כבר קפץ ל-2,200,000 ש"ח (!)
- תוסיפו לזה את זה שהשכר החציוני כמעט ולא זז – והנה משוואת תסכול מושלמת.
אז כן, מדובר על עלייה של כ-175% במשך 15 שנה. וזה לא "בגלל שזו רק תל אביב" – גם בפריפריה כמו עפולה, בית שאן או דימונה, מחירים קפצו ב-80-120%. גם הדירה הידועה ההיא שבנו לכם מעל תחנת הדלק, כבר לא נראית כל כך נורא, הא?
2. מי השמן במרק? – או: מי אחראי לזה בכלל?
כולם אוהבים לדבר על "כוחות השוק", אבל בינינו, זה נשמע כמו איזה ג'דיי נתעב בהכחשה. אז הנה רשימת החשודים העיקריים:
- היצע וביקוש? – כן, נו, זה הקלף של כל שר אוצר בדימוס. מדברים על מחסור בדירות כבר עשור. בפועל? יש לא מעט היצע – אבל הוא פשוט ממוקם בדיוק איפה שאף אחד לא רוצה לגור.
- יזמים וקבלנים – כשיש רווח של מיליונים על כל פרויקט, למה להתאמץ ולבנות דירות קטנות או משכנות לאברכים? תוקעים מגדלים מפוארים ומכוונים רק לבעלי הון.
- מדינה עם אינטרס – תאמינו או לא, המדינה מרוויחה מהטירוף. מיסוי נדל"ן מביא לה מיליארדים: היטל השבחה, מס רכישה, מע"מ… בקיצור, למה לשנות את מה שמכניס כל כך הרבה?
3. נו, ואיפה השכר שלנו בעסק?
רבים בטוחים שבשנה הבאה יקבלו העלאה בעבודה, אבל מה לעשות – בינתיים הדירה קיבלה העלאה חודשית. השכר הממוצע אמנם עלה מאז 2008 ב-50%, אבל מחירי הדיור קפצו כמעט פי שלושה.
מה זה אומר? שבזמן שאתם חוסכים 1,500 ש"ח בחודש בתקווה לרכוש דירה ב-2032, המחירים ממשיכים לברוח קדימה כמו לקוח שרואה את החשבון במסעדה יוקרתית.
אז כמה משכורות צריך היום כדי לקנות דירה?
נתוני הלמ"ס מראים שדרושות כיום כ-160 משכורות חציוניות לרכישת דירה ממוצעת. נשמע הרבה? כי זה באמת הרבה.
4. שאלות שתמיד שואלים (ואף פעם לא מקבלים עליהן תשובה ברורה)
- האם המחירים יירדו בקרוב? – זה תלוי את מי שואלים. אם זה יזם – לא. אם זה מתווך – תלוי אם הדירה שלו נמכרה כבר. אם זה שר בממשלה – "אנחנו עובדים על זה". תכלס? קשה לדעת, אבל כרגע הכיוון עוד למעלה.
- האם יש בועה? – זו השאלה הנצחית. הרבה כלכלנים טוענים שאין, כי אין תופעות קלאסיות של בועה (כמו יותר מדי השקעות ספקולטיביות), אבל אחרים יגידו שאם זה נראה כמו ברווז וצועק כמו ברווז – זה כנראה שוק נדל"ן ישראלי.
- אז לקנות עכשיו או לחכות? – תלוי אם יש לכם הורים עם וילה בקיסריה. אם כן – תקנו. אם לא – אולי תעברו לברלין.
- מה עם שכירות? – היא עלתה גם כן, שכן כל מי שלא קונה – שוכר. מה לעשות, הם לא הולכים לישון בביצרון. ואז הביקוש לשכירות עולה, ואז המחירים… הבנתם את הפואנטה.
- מה המדינה עושה עם כל זה? – בעיקר מתדיינת, מקימה ועדות, משנה שמות לתכניות ("מחיר למשתכן", "דירה בהנחה", "פנטזיה בשקל"). בפועל? השפעה מינימלית.
5. רגע, אולי זה לא כזה נורא?
האמת? תלוי איך מסתכלים. למרות כל הכעס ובצדק, סוף סוף התחילו גם שינויים מבניים:
- תכניות לקידום פרויקטים להשכרה ארוכת טווח – שינוי גישה חשוב
- העלאת ריביות המשכנתא – הורידה קצת את הביקוש, ובמקומות מסוימים אפילו ראינו ירידות קלות במחירים
- כמות העסקאות צנחה ב-2023 – וקריאות רבות להתערבויות עומדות על הפרק
אז כן, אולי מתחילים לראות "חריץ של אור בקיר בטון אטום של נדל"ן ישראלי". אבל מתחת לפני השטח, מדובר בתחום כל כך עמוק ושזוף באינטרסים שפשוט קשה לשנות.
האם המחירים יתחילו לרדת ב-2024?
השאלה הכי מסקרנת של השנה. התחזיות כרגע לא מראות צניחה, אלא עצירה באזורים מסוימים, בעיקר בפריפריה. בתל אביב ורמת גן – תחזיקו חזק. בינתיים, הקפה עדיין זול יותר מדירת 2 חדרים.
6. הטוויסט בסוף – מה אפשר לעשות עכשיו? (גם אם אין לכם סבתא עם חמישה נכסים)
אם הגעתם עד לפה, קודם כל – כל הכבוד. אתם כנראה רציניים לגבי הנושא. אז הנה כמה רעיונות שפויים להתמודד עם הטירוף:
- שקלו שכירות חכמה: למצוא דירות זולות יחסית, להתמקצע במשא ומתן, להבין את השוק ולחסוך.
- חפשו השקעות אלטרנטיביות: מקומות כמו נדל"ן בחו"ל, השקעות פיננסיות או נדל"ן להשכרה בפריפריה.
- תלמדו לעומק על משכנתאות: זה לא חייב להיות כואב כמו שזה נשמע. הבדל של 0.5% בריבית יכול לחסוך לכם מאות אלפי ש"ח!
- אל תישבו בקלישאות תקשורת: "שנת הפריצה בנדל"ן", "לא תרצו לפספס את זה" – כל זה שיווק. תלמדו לבד ותסמכו על ביקורת עצמית.
אז מה עושים עכשיו?
האמת? שאלה טובה. אנחנו חיים בעולם שבו דירת קוטג' בלוד עולה יותר מוילה בקוסטה ריקה. כזה שהפך חתונה לדילמת מימון טפסי משכנתא, וכזה שבו כל דירה היא סיפור מתח כלכלי. האם שוק הנדל"ן יתעורר מהשיגעון? לא בטוח. האם יש לכם כוח לחכות? גם לא בטוח.
אבל דבר אחד בטוח – כל אחד צריך להבין את השוק יותר טוב, עם קצת הומור ציני, הרבה ביקורת עצמית, ומנטליות של קונה בלי אשליות. והכי חשוב? לא לאבד תקווה. דירה יכולה להיות בעתיד – רק תזכרו שזה לא חייב להיות בפנטהאוז של שרונה.
ועד אז? תשתו מים, תשקיעו בלקרוא עוד, ואל תתייאשו.