המספרים שעושים לנו כאב ראש: מה באמת שווה מחשבון מדד תשומות הבנייה?
אז מה הקטע עם הדבר הזה – מדד תשומות הבנייה?
אם אי פעם ניסיתם לבנות דירה, לשפץ, או אפילו סתם להתעניין במחירי נדל"ן כדי להרגיש שאתם בוגרים ואחראיים (ולא רק בשביל לעבור דרך הסיפורים של יד2), נתקלתם במושג הזה שנשמע כמו קומבינציה של קרמיקה וחשבונאות: מדד תשומות הבנייה למגורים.
המדד הזה – כן, כן, אותו יצור מסתורי שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מעדכנת עליו כמו סבתא ששולחת הודעות בווטסאפ בלי להבין מה זה – קובע עד כמה יעלה המחיר הסופי של הדירה שמישהו מבטיח לכם שתהיה "מוכנה תוך שנתיים גג, נשבע".
האם זה באמת משנה כמה עולה מלט בפסוטה? כן, מאוד
אז מה בעצם כולל המדד הזה? נגלה לכם סוד (שלא באמת כזה סוד): מדד תשומות הבנייה מודד את השינויים בעלויות של כל מה שנכנס לתהליך הבנייה – שמשמעותו בפועל היא:
- כמה עלה להביא את הטוש למקלחת מהמפעל
- מה המחיר הכי עדכני של מלט בשוק העולמי
- כמה עלו המשכורות לפועלים מהמזרח הרחוק שבאמת עושים את העבודה
- וכמובן – כמה אתם תבכו לקראת הסוף כשהמחיר הסופי של הדירה יגדל בעוד 238 אלף ש"ח בזכות "התייקרות הזכוכית לשמשה באמבטיה"
וכל המסיבה הזו מתורגמת למספר אחד (או גרף למי שאוהב צבעים ובלונים) שמפורסם מדי חודש ע"י הלמ"ס, ומראה לנו כמה עלו או ירדו – מתי זה קרה לכם בפעם האחרונה? – חומרי וגורמי הבנייה החמוצים.
ככה מחשבון מדד התשומות מציל (או הורס) לכם את התקציב
כולנו אוהבים להרגיש חכמים. במיוחד כשאנחנו ממלאים טבלה באקסל, עושים חישובים ומזיזים סרגלים של עלויות. פה בדיוק נכנס מחשבון מדד תשומות הבנייה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. הוא הכלי שמאפשר למי שמתעניין (או רק מנסה להיראות מעניין) להבין כמה עלה השינוי במחירי הבנייה לאורך זמן, וכמה בעצם תשלמו עוד בגלל שהתחייבתם לקנות דירה "על הנייר".
אז איך זה עובד בפועל?
- נכנסים לאתר הלמ"ס – כן, הם עשו אתר שאפילו סביר לשימוש
- בוחרים את תאריך החתימה על החוזה מול הקבלן
- בוחרים את תאריך ה"כמעט אכלוס" שחלם עליו הקבלן (רצוי להוסיף טווח ביטחון של שנה-שנתיים)
- והופ! תראו את האחוזים שיגרמו לכם להבין למה הייתם צריכים ללמוד נדל"ן ולא משפטים
5 שאלות שבטח עוברות לכם עכשיו בראש (ואולי גם לקפה)
1. רגע, למה בכלל יש כזה מדד?
כי קבלנים – חכמים שכמותם – לא רוצים להיתקע עם עלויות שפתאום קפצו להם. בידקו איך כל חוזה חשיפה לתנודות במדד. מי משלם? ניחשתם נכון – אתם!
2. אם המדד יורד – אני משלם פחות?
תיאורטית כן. פרקטית? כדאי שתקראו טוב את הסעיף הקטנטן בחוזה. לפעמים יורדים מדדים, אבל המחיר דווקא עולה – למה? כי הקבלן הוא אמן יותר טוב מכם בביטויים כמו "התייקרות עקיפה" ו"פערי עיתוי".
3. אפשר להתמקח עם קבלן על המדד?
אפשר, כמו שאפשר לנסות להכין סושי בבית. לא תמיד זה מצליח – אבל אם כבר, תעשו את זה עם עורך דין טוב וסבלנות של נזיר טיבטי.
4. אפשר לסגור מחיר קבוע בלי מדד?
נדיר. יכול לקרות בפרויקטים מאוד ספציפיים או אצל יזמים קטנים שפשוט רוצים לסיים מכירה. אבל לרוב, המדד יופיע כמו קרוב משפחה בשמחות – אי אפשר להימנע ממנו.
5. המחשבון של הלמ"ס מדויק?
כמו מאזניים בשקילה של דיאטה: תלוי מה אתם רוצים לשמוע. כמדד כללי – כן. כהערכה מדויקת עד האחוזון הדקדקני? לא תמיד. זה כלי להמחשה, לא חישוב משפטי.
כמה דוגמאות שיגרמו לכם להזיע… או לצחוק בציניות
"רק נקודות של מים חמים, לא צריך מדד בשביל זה"
גדי מרמת גן סגר עסקה על דירה ב-1.8 מיליון ש"ח בפרויקט תמ"א 38. זמן הבנייה? 32 חודשים. המדד קפץ בתקופה הזאת ב-9.2%. כמה זה שינה את המחיר שלו? בערך 165,000 ש"ח. "בהתחלה עוד צחקתי כשאשתי אמרה שזה יקרה. עכשיו אני מחפש קונה לכליות".
"חשבתי ש70 אלף זה גג לתוספות… לא לשכ"ט של מדד"
הילה מכפר סבא קנתה דירה על הנייר לפני הקורונה. היא חתמה בסוף 2019. עד האכלוס בסוף 2023, עלות המדד טיפסה ב-12.8%. התוצאה? הדירה, שסגרה עליה אז ב-2.3 מיליון, עלתה לה עוד כ-295 אלף ש"ח. "ומזל שבחרתי מטבח לבן פשוט", היא מסכימה במרירות.
מה אתם באמת יכולים לעשות עם המידע הזה?
עכשיו שכולנו הבנו שמדד תשומות הבנייה הוא הרבה יותר מגרף מייבש עם טקסטים בפונט 12 באתר ממשלתי – הנה כמה המלצות שלא תלמדו בקורס לנדל"ן באוניברסיטה הפתוחה:
- תשתמשו במחשבון הזה עוד לפני שחתמתם – ראיתם פרויקט? כנסו למחשבון, בדקו כמה המדד עלה בשלוש השנים האחרונות. זו אינדיקציה טובה לסיכון.
- בקשו הצעות עם ובלי הצמדה – כן, יש דבר כזה. חלק מהיזמים מוכנים לכך בשלב המכירה, אם תבואו אסרטיביים (ולא רק עם עוגיות לנציג המכירות).
- הכניסו סעיפים חוזיים ברורים – גם אם אתם לא עו"ד שמבין בכל פסיק, עורך דין טוב יידע להגן עליכם מפני הצמדה מוגזמת או פרשנויות יצירתיות.
- השתמשו במחשבון אחת לחודש – מעקב שוטף יכול לעזור לכם להיערך להוצאה נוספת, לא להיות מופתעים באמצע החיים או כשהבנק מרים גבה
הסוף של הסיפור (אבל לא של החשבון)
אין דרך לברוח מזה – אם אתם מתכננים לרכוש דירה בבנייה חדשה, מדד תשומות הבנייה יהיה כנראה שותף שלכם לדרך. לפעמים די מוצלח, לפעמים עולב כלכלי מהלך. אבל בזכות מחשבון מדד תשומות הבנייה, אתם לפחות יכולים לדעת לאן הרוח נושבת – ולהיות מוכנים לפיננסית ולנפשית.
וכן, פעם בחודש, אחרי שהמדד מתפרסם, שווה לבדוק את המספרים – זה לא יהפוך אתכם למיליארדרים, אבל אולי יחסוך לכם את ההפתעה (ואת הפגישה הלא צפויה עם הסבתא שתשמע שמכרתם את הרכב כדי לשלם על דוד שמש).
בינתיים, תגידו תודה שיש לפחות מחשבון אחד שאפשר להבין לבד – ולא צריך ממנו לשלם ריבית דריבית רק כי לחברה הקבלנית "נמאס מהירקות בסופר".
ולזכור: מדד זה לא רק סטטיסטיקה – זה החיים עצמם. במיוחד כשיש לך הלוואה של מיליון ש"ח ו-28 שנות תשלום לפניך.