כמה שכר דירה אפשר להרוויח בלי לשלם שקל למס הכנסה?
הרווחת פינוק מהדירה שלך, אבל מה עם מס הכנסה?
אנחנו הישראלים אוהבים נדל"ן בערך כמו שאנחנו אוהבים להמציא תור חדש במכולת. כולם רוצים דירה, לקנות דירה, להשכיר דירה… ואם אפשר, אז שכל זה גם יניב הכנסה פסיבית בדרך לעושר כלכלי — עוד יותר טוב. אבל אז, בדיוק כשאתה מתחיל ליהנות מהכנסה פטורה על דירה קטנה ודיי מתפרקת בגבעת שמואל, נכנס לך לחיים דייר מסוג אחר לגמרי — קוראים לו מס הכנסה. והוא? הוא לא מתכוון לשלם שכירות, רק לגבות.
אז השאלה שכולם שואלים — עד איזה סכום אפשר להשכיר דירה ולא לשלם מס? בוא נעשה לזה סדר כמו במדף של קופונים בסופר, אבל הפעם נבין גם מה זה באמת כולל, איך משדרגים את זה, ואיפה מחכים לך הקונצים שמתחבאים באותיות הקטנות.
5,471 ש"ח – המספר הקסום של 2024
נכון לשנת 2024, אם אתה משכיר דירה למגורים וההכנסה שלך מהשכירות לא עולה על 5,471 ₪ בחודש – אתה בגן עדן. זאת אומרת שלא תשלם שקל אחד למס הכנסה. הפטור הזה נחשב לאחד מהסוכריות הכי טעימות שאי פעם הוגשו לבעלי דירות בישראל.
אבל לא כל מה שנוצץ נטול מס. ברגע שעוברים את הסכום הזה – אפילו ב-3.74 ש"ח – אתה חייב לדווח. ומה שמתחיל כהכנסה פסיבית הופך ליופי של כאב ראש. אז מה עושים כשעוברים את הקו הדמיוני הזה?
3 מסלולים? תגידו אתם, מתי זה נגמר?
ברגע שהכנסתך מדמי שכירות חוצה את רף ה-5,471, יש לך שלוש אפשרויות לדיווח, או כמו שנאמר – גן ילדים פיננסי עם הרבה שבילים:
- מסלול הפטור החלקי – אם עברתם בקצת את הפטור, תשלמו רק על החלק שמעבר (ולא על כל ההכנסה). אבל תצטרכו לפרוץ את הגדרות של בינה מלאכותית כדי להבין את החישוב המדויק.
- מסלול ה-10% – מס קבוע של 10% על כל ההכנסה מהשכירות. כאן אין כאבי ראש, אבל תשלם גם על החלק שכביכול היה פטור.
- שילוב במסגרת דיווח רגיל – כאן אתה מכניס את ההכנסה מהשכירות לדוח השנתי שלך, מדווח למדינה, משקלל הוצאות, מפעיל מחשבון אקסל ומקווה שלא תגיע לבדיקת עומק. יכול להיות כדאי למי שמשכיר מספר דירות ומחזיק גם עורך דין צמוד.
נו באמת, פטור? ומה אם משכירים שלוש דירות? מותר?
כן. כן. וכן. המדינה (בינתיים) לא מגבילה את מספר הדירות שמהן ניתן ליהנות מפטור — כל עוד הסכום הכולל מהשכירות לא עובר 5,471 ₪ בחודש. יש לך 3 דירות שמושכרות ב-1,800 ₪ כל אחת? סחטיין עליך. תמשיך לחלוב את המערכת ולחגוג על הפטור.
אבל… ויש תמיד איזה “אבל”:
- אם אתה משכיר לחברה (כן, גם חברת סטארטאפ של בן של חבר), המס לא פטור.
- אם הדירה מושכרת למשרדים, לסטודיו יוגה או כמחסן לציוד ספורט של בית"ר ירושלים – שוב, אין פטור.
- והכי גרוע – אם השוכר לא באמת מתגורר שם (אולי מדובר בשוכר פיקטיבי?), גם כן – ביי ביי פטור.
5 שאלות שאנשים תמיד שואלים… ותשובות שכנראה לא אהבת לשמוע
1. אני משכיר 2 דירות, כל אחת ב-2,800 ש"ח – זה פטור?
לא. סה"כ 5,600 ש"ח – עברת את הפטור ב-129 ש"ח. מזל טוב, אתה עכשיו חלק מהמערכת.
2. האמא שלי גרה בדירה במחיר סמלי של 500 ש"ח – זה נחשב?
אם זו דירה שבבעלותך – כן. כל סכום שגובים נחשב להכנסה, גם אם זה "רק לצורך הסדר המשפחתי".
3. מה אם אני משכיר ב-Airbnb לפי ימים?
ברוך הבא לעולם המסחר לעילא ולעילא — Airbnb מוגדר כהשכרה עסקית, ולכן הפטור המגניב לא רלוונטי. יופי של עסק. פחות יופי של פטור.
4. הדירה רשומה על אחד מבני הזוג – זה משנה?
כן. אם בני זוג גרים יחד (ולא כשותפים עסקיים), ההכנסה מיוחסת לשני בני הזוג יחד ומחושבת לפי הגבוה מביניהם. בכל מקרה, אין פה טריקים.
5. ואם אני פשוט… לא מדווח?
יפה שאתה שואל. קודם כל – תזמין קפה. אחר כך תתכונן לחקירה פלילית, קנסות וריב עם פקיד מס הכנסה בשם סרגיי.
הקטע של ההוצאות – האם זה משתלם?
עכשיו כשנכנסת לתוך הדיווח – בין אם ב-10% ובין אם דרך הדוח השנתי – תתחיל לשמור קבלות. קרמיקה חדשה במקלחת? הוצאה. שיפוץ בדלת אחרי שהשוכר נעל את עצמו בחוץ בפעם השביעית? הוצאה. הוצאות על עורך דין, מתווך, מנהל חשבונות — כל אלה יכולים להקטין את סך ההכנסה החייבת שלך.
וכמו שאומרים – מי שלא שומר קבלות, בסוף משלם גם על שיפוץ שלא עשה.
הפתרון לחכמים: איך להרוויח יותר עם פחות מס?
יש כמה טריקים חוקיים ששווים זהב (או לפחות כמה מאות שקלים בחודש):
- פיצול חוזים: אם השוכרים הם 2 שותפים, ויש אפשרות להפריד לשני חוזים – לפעמים אפשר להגיע ליותר הכנסה מבלי לעבור את הפטור.
- השכרה בתנאים מופחתים לקרובים: באמצעות חוזים חכמים ושקיפות בטופס 1348 – כן, הוא קצת מייאש לקרוא – אפשר לעיתים לקבל יחס מקל (אבל לא תמיד).
- שימוש בדירה דרך חברה בע"מ: זו כבר פרקטיקה של מתקדמים עם עו"ד בריטון בצד, אבל יש מקרים שבהם שווה לשקול.
רוצה ממש ליהנות מהפטור? השקול אולי לפצל את ההשקעה על שני בני זוג או דרך ילדים בוגרים (כמובן שיש פה משמעויות משפטיות, אז לא לזרוק עליהם את אחריות רק בשביל 500 ש"ח).
ואם מחר משנים את החוק?
אף פעם אל תזלזל בח"כ משועמם שיש לו יום פנוי בוועדת הכספים. שינויים בהטבות המס על השכרת דירות מגיעים כל שנה כמו תירוץ חדש למה המאמן פוטר מהקבוצה. אז שווה לעקוב אחרי מה שקורה בכנסת, או לפחות לקרוא כותרות פעם בשבועיים.
הטיפ האחרון, רגע לפני שמס הכנסה אוכל לך את הרווח
אל תשחק אותה גאון שמעלים הכנסה מהשכרה, גם לא אם אתה בטוח שאף אחד לא יגלה. פקיד השומה לא פרייאר, ובסופו של דבר – מי שמעלים, מזמין לעצמו חקירה עם מיץ פטל בטעם לחץ נפשי.
עדיף לדווח, לשלם בזמן, לתכנן מראש, וליהנות מהכנסה שקטה ומסודרת. כי דירה להשכרה זה נחמד, אבל R.I.P לרווח אם תיפול בפח של שיטת מצליח.
לסיכום? השכרה פטורה ממס זאת אחלה דרך להתחיל ליהנות מהכנסה פסיבית חוקית ונקייה – אבל תיזהרו, כי מהר מאוד היא יכולה להפוך לסרטון מתוחכם בערוץ "צינור המסים".
אז… מתחילים לשוטט ביד 2?