קניית נדלן באינדונזיה: כל מה שצריך לדעת

רגע, אמרת נדל"ן באינדונזיה?! ומה עם החוקי שם?

מישהו באמת משקיע בנדל"ן באינדונזיה? כן, וגם בגדול

לפני שאתה זורק את הדרכון לים ואומר "יאללה, אני קונה וילה על חוף הים בבאלי", כדאי שתעצור לרגע. אינדונזיה – המדינה הכי ענקית שלא מדברים עליה מספיק – מציעה יותר ממה שדמיינת. מהפלאים של באלי ועד למגדלים בג'קרטה, נדל"ן שם נשמע כמו חלום טרופי אבל ייתכן שזה גם כאב ראש טרופי. אז השאלה הגדולה באמת: האם אפשר בכלל לקנות נדל״ן באינדונזיה אם אתה לא אזרח? מוזר ככל שזה נשמע – התשובה היא "בערך". בוא נצלול פנימה. כלומר בעדינות, כי זה בשוק הפיננסי, לא בבריכת קוקטיילים.

אז… אפשר או לא אפשר? החוקים שמבלבלים גם משפטנים עם קפה

הנה התשובה הקצרה:

לא, זרים לא יכולים לבעלות על קרקע באינדונזיה. כן, גם אם תביא להביא צ'ק בלנקו ונמר חתום מצויר בשמן. אבל – ויש כאן "אבל" בגובה של בורובודור – קיימות דרכים חוקיות שמאפשרות לזרים להחזיק נכסים, בלי לאבד שינה בלילה מהמשטרה המקומית.

יש שלושה סוגי "בעלות" עוקפות שמתאימות לזרים:

Hak Pakai (זכות שימוש): הרישיון מאפשר להשתמש בנדל"ן לתקופה מוגבלת שניתנת להארכה, עד 80 שנה. זה הפתרון הכי חוקי והגון למי שרוצה מגורים באינדונזיה.
Hak Guna Bangunan (זכות לבנות): בעיקר לעסקים, מאפשר לבנות ולהשתמש בקרקע לתקופה של עד 80 שנה. עקרונית – זו הדרך עבור יזמים.
חכירה (Leasehold): בדיוק מה שזה נשמע – אתה שוכר את הנכס לתקופה של 25 עד 30 שנה. יש שמחתים כלב פודל ופועלים לפי חוזה מורכב שמסכם: "זה בית שלך, כל עוד אתה לא מתיימר להיות בעל הבית".

האם באמת משתלם להשקיע שם? אולי תופתע

1. פוטנציאל תשואה שאולי יפיל לך את הלסת

במקומות כמו באלי, מחירי נכסים עדיין נמוכים יחסית (כלומר, לעומת תל אביב אפילו מכולה נראית טוב), ועם התיירות שחוזרת בטירוף – הצפי הוא לתשואות שנתיות של 7-12%. לא רע, במיוחד אם הנדל"ן שם מממן לך שיעורי גלישה וקוקוס טרי מדי בוקר.

2. השוק עדיין "בתול" – במובן הכלכלי כמובן

אנחנו מדברים על מדינה עם למעלה מ-270 מיליון תושבים, עם צמיחה מתמשכת, מחסור בנדל"ן איכותי והעובדה שמעט מאוד זרים בכלל מנסים להיכנס – הופכת את השוק הזה לאחת ההזדמנויות הגדולות שטרם ברחו לפיד.

אבל עכשיו ברצינות: מה המלכודים שאתה חייב להכיר?

כמו בכל סרט טוב – גם פה יש טוויסט

החוק משתנה, לפעמים, כמו מזג האוויר בג'קרטה. ייתכן שאחד הפקידים ינופף בטופס שלך כאילו זה שובר מתנה למסאז' וייתכן גם שיבקשו ממך "שותף מקומי" – שזה מונח נחמד ל"אנחנו לא סומכים עליך לבד, חביבי".

בשניה שאתה נכנס לעסקת נדל"ן במסמך אינדונזי, עדיף שיהיה לך:

עורך דין דובר אינדונזית – לא, גוגל טרנסלייט לא יעמוד פה במבחן בג"ץ.
הבנה מעמיקה של סוג הזכות שאתה רוכש.
גיבוי אמיתי למקרה שמשהו משתבש – ואנחנו לא מדברים על גשמים עונתיים.

למה שעשרות משקיעים כבר עושים את זה?

כלכלת גידול אדירה

אינדונזיה היא המדינה המוסלמית הגדולה בעולם, אחת הכלכלות שצומחות הכי מהר באסיה, ותוכניות ממשלתיות לעידוד תיירות ופיתוח מדהימות. זו לא רק באלי – מדובר על מדינה עצומה עם פוטנציאל ענק. מי שנכנס עכשיו למגרש, עוד יכתוב אוטוביוגרפיה.

אז בוא נדבר שנייה בכסף אמיתי:

מחירים לדירה קטנה בבאלי: בין 50K ל-120K דולר.
הוצאות תחזוקה? זולות בטירוף. כן, גם עם גנן ופיל קטן ליד הבית.
ארנונה ושירותים עירוניים? לפעמים אתה מרגיש שמחייבים אותך בפולי קפה אם בכלל.

שאלות שכדאי שכולנו נשאל – והתשובות (הכי כנות שאפשר)

האם אני באמת צריך שותף מקומי?

תלוי. אם אתה רוצה לרכוש זכויות כמו "Hak Milik" (בעלות מלאה) – כן, חוקית אתה לא יכול בלי אזרח מקומי.

מה אם הממשלה מחליטה לשנות את המדיניות?

ברוך הבא לעולם המנהלתי הדינאמי. כן, זה יכול לקרות. לכן חשוב להחזיק עורך דין – כזה עם קשרים ולא כזה שרק מצטט חוקים מ-1987.

האם איפה שאתה קונה משנה?

נו ברור! נדל"ן זה לוקיישן, גם אם מדובר באי קסום. אזור תיירותי = תשואה גבוהה. אזור חקלאי מרוחק = אולי תפגוש שם רפלקסולוגים על אופניים, אבל לא שוכרים.

מה בא לי לבדוק לפני ההשקעה?

סטטוס הקרקע – חוקית או פרוצה כמו פיתה באמצע הקיץ?
רשיון בנייה קיים? אל תקנה משהו שאסור לבנות עליו רק כי הוא "היה בזול".
חיבור לתשתיות – מה שווה לך דירה בלי מים או אינטרנט? אפילו עז הייתה מתלוננת.

איך אני מממן את ההשקעה?

בנק אינדונזי כנראה לא יתן לך שקל. סוררי… רופי. לכן ההון העצמי צריך להגיע מ"הבית", לעיתים קרובות במזומן ולהעברה חוקית. שים לב לדיווחים – כי רשות המיסים שלך תשתעל אם תגלה שאתה בונה וילה מהבנק הלא נכון.

חושב "יאללה באלי"? רגע, סיכום קטן לפני שאתה אורז כפכפים

השקעה בנדל"ן באינדונזיה יכולה להיות חכמה מאוד, אבל רק אם תיכנס עם העיניים פקוחות, עו"ד חכם, סטרטאפיסט בלב וקצת אורז קוקוס בצד. אל תתפתה לכל מודעה עם וילה מושלגת במחיר של ארוחת בוקר, ואל תזלזל בכוחו של סעיף קטן בחוזה שיכול לגרום לך להתעורר יום אחד עם מייל שמתחיל ב"הודעה רשמית מהמפקח האזורי…".

אם אתה חולם על השקעה חכמה, מדינה מסקרנת ושוק שאפילו לא התחיל להתעורר באמת – אינדונזיה מחכה לך. אבל כמו כל הרפתקה פיננסית – אל תקפוץ למים בלי לדעת אם יש שם כריש רגולציה קטן שמחייך בשקט.

יאללה, תחפש עורך דין, תתגלגל קצת על גלים ותזכור – גם בגן עדן צריך להבין איך לקרוא חוזים!