מה באמת קורה בשכונה ד' בבאר שבע, ולמה זה מריח מפינוי-בינוי עם נגיעות של סיפור מתח?
כמה אבק וכמה הזדמנויות יכולות להידחס ברחוב אחד בבאר שבע?
שכונה ד' בבאר שבע היא לא מקום שנכנס לרוב לראשי עמודים כלכליים – זו לא תל אביב, לא רמת גן ואפילו לא קריית אונו. אבל בזמן האחרון משהו קורה שם… ולא, זה לא עוד שווארמה חדשה שנפתחה ליד אוניברסיטת בן גוריון.
פינוי-בינוי, המילה הכי טעונה בשוק הנדל"ן הישראלי, נוחת עכשיו גם כאן. בין עמודי החשמל, בניינים מתקלפים, והמון סטודנטים עם מקרר קטן ותקוות גדולות – עומד להתרחש מהפך.
כן, שכונה ד', עם כל הגרפיטי, הנוסטלגיה והקירות שעוד זוכרים את קלטות הווידאו, עומדת להפוך לקרקע פורייה של יזמים, משקיעים, בעלי דירות – ובעצם, כל מי שפתאום הבין שאי שם בדרום יש נכסים שחולמים להפוך מפודל לפנתר.
אז… מה זה בכלל אומר פינוי-בינוי ולמה דווקא עכשיו?
רק ניישר קו רגע. פינוי-בינוי הוא תהליך שבו הורסים מתחם מגורים ישן, ומקימים במקומו בניינים חדשים, מודרניים, עם מעליות (כן, מעליות!), חניונים תת-קרקעיים וגישה לכוס קפה בלי לעלות 37 מדרגות. ברור שזה נשמע נפלא, אבל כמו כל דבר בחיים – זה מסובך.
- המדינה: מעודדת יזמים להיכנס לפרויקטים כאלה כי היא יודעת שזה משתלם לה בטווח הארוך.
- היזמים: רוצים להרוויח, אבל רק אם אפשר להבטיח שכל הדיירים יהיו מרוצים (רמז: הם לא תמיד).
- הדיירים: רוצים בניין חדש, אבל לפעמים לא מאמינים שזה באמת קורה – עד שהטרקטור מחנה מולם.
במקרה של שכונה ד', הסיפור הוא טוויסט קלאסי בעלילה. שכונה מדשדשת בכמה מהמדדים הנמוכים בפריפריה, בניינים מ-50 השנים האחרונות, מבנים רכבת, קירות עם סדקים וחצרות עם חתולים. ובום! פתאום ערך אדמה שצווח לעזרה הופך להזדמנות נדל"נית.
אז למה זה קורה דווקא עכשיו? ומה הקשר לגז בריצה?
ובכן, העולם משתגע, והנדל"ן? משתגע איתו. המשקיעים מחפשים היכן לשים את הכסף כשהשוק המרכזי רותח. תל אביב? מעל 60 אלף למ"ר. באר שבע? חצי מזה – ולפעמים פחות – עם פוטנציאל של פי 2 אם פרויקט יוצא לדרך.
הגענו למצב שיזם שיש לו בולדוזר, עורך דין ואקסל יודע שכשאנשים מגרדים את הקירות עם כפית – זה הזמן לבנות להם מעלית.
5 שאלות שכל דייר בשכונה ד' שואל את עצמו – וגם את הבניין כולו
- האם הבניין שלי באמת ישן מספיק?
אם הוא נראה כמו תפאורה מהסדרה "המסעדה הגדולה", אז כן. - מה הסיכוי שזה יקרה גם אצלי?
גבוה, אבל תלוי בפוטנציאל הכלכלי של המגרש וקונצנזוס בשכנים. בהצלחה עם זה. - מה אני מרוויח בתכל'ס?
דירה חדשה, שדרוג בערך הנכס, מעלית, חניה ומרפסת מנגל חוקית. - יש לי מה להפסיד?
בעיקר סבלנות. כל התהליך הזה לוקח 5 עד 10 שנים. לפחות. - ומה אם יגידו לי "לא תודה"?
תמיד יש מסלול של תוכנית "פינוי מרצון", אבל היא קצת פחות נוצצת.
אבל שנייה… לא הכל ורוד – מה הסיכונים?
אנחנו חיים בארץ שבה פרויקטים של פינוי-בינוי יכולים לצמוח כמו פטריות אחרי הגשם – או להיקבר יחד עם הניירת אחרי סופת רעמים של בירוקרטיה.
אז מה יכול להשתבש? שמחים ששאלתם:
- יזמים מעופפים: קיבלו רישיון, הבטיחו דירות, ואז נעלמו כמו יוגורט מתוקף.
- קונפליקט שכנים: גב' כהן רוצה מרפסת, מר גרשונוביץ לא סובל רעש. בינגו!
- עירייה אוהבת טפסים: כל שלב עובר דרך 22 ועדות, 3 חוות דעת משפטיות ויד אחת חתומה.
- בדיקות קרקע לא צפויות: נחמד לגלות שבדיוק מתחת לבניין יש תשתית מים, ביוב… או מזבלה לשעבר.
ועכשיו ברצינות: מה באמת קורה בשכונה ד' עכשיו?
בסוף 2023, התחילו להתגלגל תוכניות רשמיות שממקמות את שכונה ד' בתוך מהלך אסטרטגי למיתוג מחדש של העיר הדרומית. כלומר – לא עוד שכונה של סטודנטים ודירות קופסה, אלא פוטנציאל להפוך לשכונה מתקדמת שמושכת משפחות, משקיעים ויזמים שראו קצת יותר מדי סדרות של "אחים לנכס".
קבוצות רכישה מתעניינות, היתרי בנייה נרקמים והוועדות העירוניות סוף סוף מדברות על באר שבע כאילו היא יותר מאילת של הנגב. וזה כבר אמיתי.
3 סיבות שבגללן כדאי אולי לחשוב על השקעה באזור
- מחירי התחלה נמוכים: המחיר הנוכחי משאיר מקום אמיתי לרווח אחרי ההריסה והבנייה.
- קרבה לאוניברסיטה: מוקד תחבורה, השכלה גבוהה, ביקוש מתמשך להשכרה וקהל צעיר.
- צפי צמיחה עירונית: תוכניות פיתוח עירוניות מדברות כבר על רובע מודרני – לא רק שכונה.
כמה זה שווה עכשיו? ואחר כך?
אם תאירו דירה בשכונה ד' באור יפה של שקיעה, תזרקו מילה כמו "תמ"א 38" או "הריסה ובנייה", ושתיים-שלוש סטודנטים מאחור מהנהנים, פתאום הדירה שווה 50%-70% יותר באקסל של יזם ממולח.
קחו דירה של 65 מ"ר, בשווי נוכחי של 700,000 ש"ח. בפרויקט פינוי-בינוי עם דירה חדשה, מעלית, חניה, ועיצוב מהקטלוג של איקאה בהיי, אתם מדברים על שווי של 1.2-1.4 מיליון ש"ח.
לאן ילכו כל המספרים האלה? לשכנים שידעו להתאגד, ליזמים שלא נבהלים ממועצה עירונית, ולאלה שהבינו שיש חבילה שלמה של קסם בשכונת ד'.
מה הסוף? טרקטור או עוד ועד בית?
פינוי-בינוי הוא לא קסם. הוא איטי, לפעמים מתסכל, ויש בו אלפי משתנים. אבל כשזה חוזר עם בניין חדש, דלת נפתחת מעצמה, ופתאום אפשר לשמוע אישה אומרת "אני באמת גרה פה?" – מתברר שזה היה שווה.
אז לפני שאתם רוכשים דירה בבאר שבע כי "זה עדיף מתל אביב", או חושבים למכור למישהו עם קסדה וחולצה של "יזמות 2000", תחשבו רגע. אולי אתם במרכז של שינוי אורבני, ויש לכם יותר כוח ממה שחשבתם.
כמה מיתוסים שווה לשבור על פינוי-בינוי
- כולם מרוויחים – לא נכון. רק מי שמשחק חכם ומבין את המספרים.
- מדובר בתהליך מהיר – תהליך מהיר זה פופקורן במיקרו. לא נדל"ן.
- העירייה דוחפת לזה – רק כשהם מבינים מה זה עושה להם בגרפים של רמזורים ותשתיות.
אז מה עכשיו?
בין אם אתם בעלי דירה, מתעניינים חדשים או סתם אוהבי סיפור טוב – תעקבו אחרי מה שקורה בשכונה ד'. לפעמים, דווקא באזורים הכי לא צפויים, נבנים הסיפורים הגדולים ביותר של הנדל"ן הבא של ישראל.
ואולי, רק אולי, הבניין הישן שקילל את המזגן שלו ב-43 מעלות… עומד להפוך לחלק מהפרק הבא של באר שבע.