ההפתעה בחדר המדרגות: מה באמת הולך עם השטח הציבורי בבניין שלי?
הכיסאות שבמסדרון, העציצים שתקועים ליד הדלת – למה זה מפריע בעצם?
מי מאיתנו לא חלף פעם על פני עגלת תינוק ישנה, זוג נעליים ש"מחכות לפינוי" או עציץ בגובה שני מטר שנתקע ליד הדלת של שכנים בקומה הרביעית? השטחים הציבוריים בבניין משותף הפכו לסוג של מחסן אקראי – מגירות קטנות לחלומות גדולים (או סתם לאופניים שלא בשימוש). אבל מה באמת מותר? איפה עובר הגבול בין הנאה משותפת לרכוש פרטי שנזקק ל"סידור זמני"? וחשוב לא פחות – מתי מותר להתרעם בקבוצת הוואטסאפ?
אז מה זה בכלל שטח ציבורי בבניין?
שטח ציבורי, או "רכוש משותף" כפי שמגדירה זאת התקנות, כולל את כל אותם אזורים שנועדו לשימוש כל דיירי הבניין: חדר מדרגות, לובי, חניה (לא פרטית), מעלית, גינה משותפת, גג (אלא אם כן מוגדר אחרת בטאבו) ועוד. אם זה לא מופיע על שמכם בטאבו – זה לא רק שלכם.
- המסדרון שלכם? לא בדיוק.
- החניה שב"אתם תמיד עומדים בה"? לא בטוח.
- מקלט שהפך לפינת גריל? אהם… לא ממש.
5 התסריטים הכי מוכרים: כן, בטוח תזהו משהו
- מנגל משפחתי בגג – "רק אנחנו משתמשים שם"… בטוחים?
- אופניים תקועים בלובי – אולי הם שם מאז 2003?
- מדף נעליים מחוץ לדלת – כי הריח בבית חזק מדי?
- חפצים במקלט – אחסון למקרה חרום… או סתם ארון שדחפתם לשם?
- שלט פרטי על חניה – יפה ומעוצב, אבל לא שווה הרבה משפטית.
מי קובע מה מותר ומה לא? ואיך גורמים לזה לקרות בלי לפתוח חזית?
כאן נכנסת לתמונה הזכות לשימוש סביר. מה זה אומר? שכל עוד החפץ או הפעולה אינם מפריעים לדיירים אחרים – ייתכן שזה מותר. אבל השאלה החשובה באמת היא: מי קובע אם זה מפריע?
התשובה: ועד הבית. או – במקרה של בניינים פחות מאורגנים – כל אסיפה כללית של הדיירים שקובעת כללים ברורים. לפעמים אפילו הסכמה בכתב בין הדיירים מאפשרת ניצול שונה מהרגיל של שטחים ציבוריים.
רשימת ה"כן" וה"לא"
- כן: עציץ קטן ליד הדלת, אם אינו חוסם מעבר.
- לא: מכונת כביסה בלובי – גם אם המצאתם שירות לכיבוס נעליים בבניין.
- כן: שלט קטן עם שם הדייר – בלי ניאון מהבהב ובלי מוזיקה מרמקול נסתר.
- לא: מחסן שבניתם מחוץ לדירה "באופן זמני לנכדים".
נכון או לא נכון? תשובות לשאלות שבטח רציתם לשאול
1. השכן תולה כביסה בחלל המדרגות. זה חוקי?
סביר להניח שזה לא ייחשב חוקי אם זה פוגע במעבר או יוצר מטרד ריח. בגדי ספורט – זו כבר עניין של בטיחות.
2. האם אפשר להציב מצלמה מחוץ לדירה שלי?
מותר – כל עוד היא פונה רק לשטח הדירה שלך ולא מצלמת את השטחים הציבוריים. אחרת? עוד תמצאו את עצמכם באייטם בערוץ 12.
3. אני חונה ליד הכניסה כבר שנים. זה הופך אותה ל"חניה שלי"?
לצערך – לא. אלא אם כן יש לכך סימון מפורש במסמכים או הסכמה ברורה בכתב מהדיירים.
4. יש עץ בגינה המשותפת ואני רוצה לקטוף ממנו פירות. מותר?
כל עוד אתה לא עושה מזה עסק ולא גוזם את כל העץ בגלל סלט אחד – תיהנה!
5. מותר לשים נעליים מחוץ לדלת שלי?
אם זה לא חוסם את המעבר ולא מזמין ביקורת רפואית ממשטרת הריח – כנראה שכן. אבל אל תתקע שם מדף שלם. "רק נעל אחת" זה לא פתרון חוקי.
כלל הזהב: כשספק – דבר עם השכנים
במרבית המקרים, מקור הבעיות בשטח הציבורי הוא פשוט חוסר תקשורת. רוב הדיירים לא באים ממקום רע; הם פשוט מניחים ש"כולם עושים את זה", או שפשוט לא שמו לב שמדובר בשטח ציבורי. לכן תמיד עדיף לשאול, להציע, להתייעץ – ורק אם צריך, לפנות לוועד או לעורך דין.
יש היום גם פתרונות טכנולוגיים לא רעים שעוזרים לדיירים לנהל את הרכוש המשותף בצורה חכמה: אפליקציות ניהול בניין, מצלמות, קבוצות דיון בתוך האפליקציה וכו'. כל עוד הזכויות נשמרות, זה יכול לעשות פלאים לאווירה בבניין.
קורטוב של ציניות לסיום – ומסר די ברור לכולנו
אם כל דייר יחליט שהשטח הציבורי הוא קצת "שלו" – נמצא את עצמנו בקלות בבניין שהלובי שלו מרגיש כמו שוק פשפשים, חדר המדרגות כמו סלון מוזנח והמקלט כמו גיבוב של רעיונות עיצוב שלא צלחו. כן, זה מצחיק לרגע. אבל ברצינות – הבניין שלכם הוא הבית שלכם. והבית המורחב הזה דורש תחזוקה, שותפות והבנה הדדית. ולפעמים – פשוט לפנות את העציץ ההוא ששם מישהו ב-2021 ועדיין "לא חזר לקחת".
אז בפעם הבאה שאתם מתכננים להוסיף כיסא נדנדה לחדר המדרגות – תחשבו רגע: אולי תביאו עוגה לוועד במקום?