איך דירות חדשות בצפון תל אביב גרמו לנו לשכוח מהבורסה (ולמה זה לא דבר רע)
אז מה הקטע עם צפון תל אביב?
כולנו שמענו את זה לפחות פעם אחת: "צפון תל אביב זה מדינה בתוך מדינה". יש בזה משהו. הרחובות ירוקים, הקפה עולה כמו סשן עם אנליסט, ובכלל, יש תחושת בועה – במובן הכי יוקרתי ומלטף של המילה.
אבל בשנים האחרונות משהו השתנה. לא מדובר רק באזור מפונפן עם כלבים שמטופלים יותר טוב מרוב בני האדם – צפון תל אביב הפכה להיות השוק החם ביותר לנדל"ן חדש בישראל. כן, גם בתקופה שבה ריבית הפריים תופסת מרתון. כן, גם כשכולם בפאניקה על עתיד השקל. איכשהו, דירות חדשות בצפון תל אביב עדיין מצליחות לשרוף את רשימת הקניות של כל משקיע רציני.
7 סיבות למה כולם רוצים לגור (או להשקיע) בצפון תל אביב
אי אפשר לדבר על תופעת צפון תל אביב בלי להבין למה כל זה קורה. הנה כמה סיבות שטובות יותר מתשואה על איגרות חוב ממשלתיות:
- איכות חיים: פארקים, חוף ים, בתי קפה שנראים כמו בריפים של מעצבי UX.
- מערכת חינוך מהמובילות בארץ: כן, גם אם אתה רק משקיע – זה שיקול שהשוכרים שלך יחשבו עליו.
- פיתוח עירוני מואץ: רכבת קלה, שבילי אופניים, פרויקטים של פינוי-בינוי – הכל בטיימליין של סטארטאפ.
- היצע מצומצם: אין יותר מדי קרקע פנויה – מה שאומר ביקוש על סטרואידים.
- קהילה חזקה: אגב, לא כל קהילה שמצביעה למרצ היא חלשה כלכלית. פה זה הפוך.
- עלייה עקבית בשווי הנדל"ן: עקום גרף שעושה בית ספר למדדי מניות.
- הייפ שמזין את עצמו: כמו קריפטו, רק עם לבנים אמיתיות וטייח.
מחירי דירות חדשות – טירוף או הזדמנות?
אוקיי, זה הרגע שבו אתה שואל את עצמך: "האם לקנות דירה ב-6 מיליון שקל זה השקעה נבונה – או שאני צריך לחזור לקרוא בלוגים על פולקסוואגן יד שנייה?".
לא ניכנס לחשבון הבנק שלך (אם כי הסקרנות הורגת), אבל כן ניתן לך קצת פרופורציה:
- דירת 4 חדרים חדשה באיזור של רמת אביב החדשה: סביב 5.5–6.2 מיליון ₪.
- פנטהאוז? שב בשקט. 11–14 מיליון ₪, תלוי ב"נוף לים" וב"שיש איטלקי".
- קומת קרקע עם גינה? הפתעה – לפעמים זה יקר יותר. תלוי אם הגינה עולה על הצוק.
המחירים האלה אולי נראים כמו מספרי טלפון, אבל כשאתה זורק פנימה תשואה עתידית, אקזיט אפשרי, וסטטוס שאין עליו מחיר – פתאום זה נראה פחות מופרך.
השאלות שכולם שואלים (וגם אתה תתעורר בלילה לשאול)
1. האם המחירים עוד יעלו?
אם מערכת השמש תמשיך להסתובב, וראשי הערים ימשיכו לא לאשר יותר מדי פרויקטים – כנראה שכן.
2. מה עם הריבית הגבוהה?
תשמע… היא גורמת לנשימה עמוקה, כן. אבל אם אתה חושב לטווח ארוך, זה לא אמור להפחיד אותך. כל העלאות הריבית בהיסטוריה ירדו חזרה בסוף. בלי יוצא מן הכלל.
3. מה עם שכירות? שווה לקנות ולהשכיר?
שיעור התשואה קצת צנוע (2-3%), אבל כמו שאומרים – הצמיחה הגדולה לא בהכנסה השוטפת, אלא בשורת האקזיט.
4. האם יש פרויקטים שממש שווה לעקוב אחריהם?
בהחלט. פארק צמרת בצפון-מזרח, רמות צהלה, ואזור גלילות – אלו מוקדי בום עתידיים, עם פוטנציאל רווח עצבני.
5. ואם אני רק מחפש לגור? לא משקיע?
אז קודם כל – בכיף. אבל זכור: כל דירה טובה למגורים היא גם פוטנציאל השקעה. תחשוב שני צעדים קדימה.
איפה בדיוק כדאי לחפש? 4 אזורים בוערים במיוחד
1. אזור רמת אביב החדשה
קרוב לאוניברסיטה, מלא מקומות חניה (יחסית לת"א), וגינות שנראות כאילו יצאו ממגזין צרפתי. דירות חדשות כאן נמכרות תוך שבועיים מרגע הפרסום. לא צוחקים.
2. אזור גלילות והסיטי הצפוני
אם עוד לא שמעת על "תוכנית מתאר גלילות" – יאללה, גוגל עכשיו. מדובר באזור שהולך להפוך למרכז נדל"ני מודרני מטורף. מגדלים, תחבורה ציבורית, קניונים – כל מה שפיתוח עירוני אוהב.
3. פארק צמרת והמשולש הצפוני
שלישיית הענק החדשה שחיברה בין נווה אביבים, רמת החייל וצמרת. יוקרה זה אנדרסטייטמנט. ולא, אין שם דירת יד שנייה מתחת ל-5 מיליון.
4. אזור שכונת הדר יוסף
פנינת נדל"ן לא מוערכת מספיק. לאט ובשקט קמים שם מגדלים חדשים, עם קהל משפחות שמחפש שקט ולאקיוג'ן. במילים אחרות – מחפשים אותך.
כמה זה "חדש"? ומה חשוב לבדוק כשקונים דירה על הנייר?
אי אפשר לדבר על "דירות חדשות" בלי לגעת קצת במונחים. במדינת תל אביב, "חדש" לא תמיד אומר שזה בכלל נבנה. לפעמים זה רק בקובץ אקסל של היזם. אז מה כן חשוב לבדוק?
- מי היזם? תריץ עליו בגוגל יותר ממה שאתה עושה על דייט ראשון.
- לוחות זמנים: אל תאמין לתחזיות. תכפיל פי 1.5 ותודה לנו אחר כך.
- ערבות חוק מכר: חובה. אחרת – אתה קונה חלום, לא דירה.
- מפרט טכני: כן, זה משנה אם השיש קומפורט או קיסר. אפילו שהאורחים לא יבדילו.
מרגישים שכולם קונים חוץ מכם? אתם לא לבד
יש תופעה חדשה ברשתות – FONP. כלומר Fear of Not Purchasing. כן, לא לקנות דירה בצפון תל אביב גורם לפחד קיומי יותר מהחשש שתגלה שביטקוין ירד ב-30% בלילה.
אבל בוא נרגיע: זה טבעי להרגיש FOMO כשמסביב כל חבר שלך עם "הסקיצה של המטבח החדש". אבל צריך לזכור – השקעה טובה היא לא רק טרנדית, היא גם מחושבת. ואם אתה קורא את זה, כנראה שאתה כבר 83% מחושב יותר מהממוצע.
אז… מה השורה התחתונה?
צפון תל אביב היא אחד משווקי הנדל"ן הכי בטוחים, רווחיים, יציבים… ויקרים. השאלה היא – האם אתה רואה בזה משקולת שמרתיעה או סימן להפוך שחקן ליד השולחן הנכון?
האם זאת השקעה מושלמת? לא קיימת כזו. אבל האם זה אחד המקומות בהם אתה יודע בדיוק מה אתה מקבל, כולל פלוס על איכות החיים? חד משמעית כן.
אם אתה שואל אותי – מי שהיה חכם לפני עשור, כבר גר שם ומספר עכשיו להורים שלו שזה היה "מהלך אסטרטגי". מי שיהיה חכם היום, מספר לעצמו שעוד לא מאוחר.
ובמיוחד אם אתה אוהב נדל"ן עם צד של אספרסו, עוגיית מאצ'ה ופגישה עם מתווך במכנסי פשתן – צפון תל אביב קוראת בשמך.