ההבדלים המפתיעים בין פינוי בינוי לתמ"א 38/2

פינוי-בינוי או תמ"א 38/2 – מה עדיף, ומה זה בכלל קשור לדירה של סבתא?

טוב, הגיע הזמן לדבר תכלס: למה שני פרויקטים נשמעים אותו הדבר אבל שונים כמו אורז וקוסקוס?

אם יש לכם דירה ישנה בעיר, במיוחד כזו שנותרה משנות ה-60 הלא כל כך עליזות של הקונסטרוקציה הישראלית, סביר להניח שממש עכשיו מישהו עומד מתחת לבניין שלכם, מצביע, ממלמל "זה מתאים לפינוי-בינוי" או "הייתי הולך על תמ"א 38/2". ואתם שם למעלה? מגרדים את הראש, מנסים להבין אם עוד שנייה תהיו מיליונרים… או סתם תגורו באתר בנייה לשלוש שנים.

אז מה באמת ההבדל בין שני המונחים הכי מדוברים, הכי מבולבלים, והכי מתוסבכים בעולם הנדל"ן וההשקעות העירוניות? לא לדאוג. נשבור את זה פה עם הומור, פרקטיקה, כמה שאלות חכמות ובעיקר – בלי להפיל עליכם דו"חות של משרד הפנים.

1. רגע, אז מה זה בכלל תמ"א 38/2?

ולמה יש בכלל גרסה 2?

למען ההגינות, צריך להתחיל מזה שתמ"א 38 במקור נועדה לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. הגרסה הראשונה (המקורית, OG אם תרצו) פשוט הוסיפה לבניין קומות ולפעמים גם מעלית. אבל אז, מישהו הבין שהעלות והתועלת לא תמיד משתלמות, וככה נולדה – תמ"א 38/2.

תמ"א 38/2 זו בעצם גישה לפיה הורסים את הבניין הישן ובונים חדש תחתיו, באותו מגרש. נשמע דומה לפינוי-בינוי? תחזיקו עוד רגע.

• היתרון: דיירים מקבלים בניין חדש לגמרי בלי הגושפנקה של שכונה שלמה.
• החיסרון: מיועד לבניינים בודדים בלבד, לא פתרון מקיף לאזור.
• הצלחת הפרויקט: תלויה ביכולת של היזם לפצות את הדיירים ולמכור עוד כמה דירות.

שאלות נפוצות:

1. האם אני יכול להחליט לבצע 38/2 בבניין שלי לבד?
   רק אם אתם דוברים יחידים בדירת ארבע קומות. בדרך כלל צריך הסכמה של רוב הדיירים – ולא, שלום בחדר מדרגות לא נחשב להסכמה משפטית.
2. יש דירה חלופית בזמן הבנייה?
   לא תמיד. תלוי בהסכם עם היזם. לפעמים תצטרכו למצוא שכירות על חשבונכם – וזה ממש לא כיף עם שלושה ילדים וכלב.
3. כמה כסף מרוויחים מזה?
   לא בדיוק כסף, אבל הדירה שלכם כמעט תמיד תהיה גדולה יותר, שווה יותר, ויש לה מעלית! (או לפחות תקווה למעלית שלא תתקלקל בגשם הראשון).

2. ועכשיו, ניגש אל המלך – פינוי-בינוי

או בשמו המקוצר: "תוציאו את כולם, תהרסו הכל, ובוא נתחיל מהתחלה"

פינוי-בינוי הוא פרויקט בקנה מידה עירוני יותר. מדובר בתהליך שבו מפנים מספר בניינים – לפעמים ממש שכונה שלמה – כדי לבנות מחדש אזור מגורים מפותח, גבוה יותר, מודרני יותר, ולעיתים אפילו שכולל בתוכו פארקים, גני ילדים וקפה שחור על הדשא.

איך זה קורה? היזם מזהה מתחם שמבחינה כלכלית משתלם לו להרוס ולבנות מחדש, מגיש תוכניות לרשות המקומית, מתחיל למשוך זמן בוועדות… ובסופו של דבר, כשהכוכבים מסתדרים, מתחיל פרויקט שאורך בדרך כלל 6-8 שנים – אם אתם ברי מזל.

• יתרון עצום: אתה לא חוזר סתם לבניין חדש – אתה חוזר אל שכונה חדשה.
• חיסרון גדול: פרויקטים כאלה דורשים אישורים ארוכים, ומעורבות ממשלתית כבדה.
• תמורה: בדרך כלל תקבלו דירה יותר גדולה, חניה פרטית, ואולי אפילו מרפסת שצופה על פארק שאתם מימנתם מבלי לדעת.

מערכת יחסית עם הבירוקרטיה:

פינוי-בינוי הוא פרויקט מהפכני לגמרי – עד שאתה מתחיל להבין כמה אנשים צריכים לחתום, כמה רשויות מעורבות, ועד כמה הקפה בישיבות התכנון הוא גרוע.

שאלות שמסרבות להפסיק להישאל:

1. מי מחליט על פינוי-בינוי?
   עירייה, ממשלה, יזמים, ולפעמים – ועד של דיירים שיותר חזק מהכנסת.
2. מה קורה אם שכן אחד מתנגד?
   פה זה נהיה מעניין. התשובה היא – סבלנות. והרבה אורך רוח משפטי.
3. אין אפשרות פשוט לשפץ את הבניין?
   אפשר – אם יש לכם תקציב של קטר משא ויכולת לגייס את כל השכנים לפני תשע בבוקר ביום חול.

אז איפה באמת ההבדל הגדול?

זה לא רק גודל הפרויקט – זו גם הפילוסופיה שמאחוריו

ההבדל הכי בולט? תמ"א 38/2 זה "בידוד", פינוי-בינוי זה "חיים בקומונה קבלנית". אחד מתמקד בבניין שלך, השני – בשכונה כולה. אחד קצר טווח יחסית, השני כמו יחסים זוגיים: סבלנות, תקווה, התחייבות – ואולי גם שיפוץ בסוף.

• תמ"א 38/2 מתאים לבניינים בודדים באזורי ביקוש
• פינוי-בינוי מצריך שיתוף פעולה רחב ודורש תכנון כולל
• תמ"א נופל וקם לפי כלכליות נקודתית, פינוי-בינוי זה לעתים משימה לאומית

המספרים שמאחורי הקירות

השאלה שתמיד עולה: "כמה שווה לי כל הסיפור הזה?" ובכן,
אנחנו לא מדברים רק על הערכת שווי דירה. אנחנו מדברים על שינוי תשתיתי, חברתי, כלכלי – במקרה של פינוי-בינוי – ואף תוספת מיידית של 20%-35% לערך הדירה בתום הפרויקט (תלוי בקפה של היזם).

ב-38/2 המספרים משחקים קצת פחות דרמטיים. אתם יכולים לצפות לקפיצה של כ-15%-25% בשווי הדירה – אבל זה מאוד תלוי באזור, ברמת הדירה החדשה ובעיקר, ברמת הנשמה של היזם.

כמה שאלות לסיום:

1. פינוי-בינוי נשמע מושלם. למה לא עושים בכל מקום?
   בירוקרטיה, קושי בגיוס יזמים, מתנגדים, תקנים מחמירים ומחסור באקמול ליזמים.
2. מהי העלות לדייר?
   ברוב המקרים – אפס. אבל זכרו שאם תצטרכו לשכור דירה בזמן העבודות, זה יכול לעלות לכם לא מעט. תמיד חשוב לבדוק את החוזה, ואפילו (שלא תאמינו) – לקרוא אותו.
3. מבחינת מסים – איפה הכאב ראש יותר קטן?
   שניהם פטורים ממס שבח על הקרקע במקרה של דירות למגורים, אבל יש הבדלים בפרטים. קחו עורך דין טוב. ולא – זה לא בן דוד של אמא שלכם שמבין קצת בהכול.

בסופו של דבר – דירה זה לא רק חלון ונוף

זו החלטה כלכלית עצומה, אבל גם הצהרה על איכות חיים. אם אתם רוצים פתרון מיידי וקל יחסית – תמ"א 38/2 הוא בשבילכם. אם אתם מסתכלים לעשור קדימה, אם אתם שואלים את עצמכם "למה אין פה פארק נורמלי ליד?", ומוכנים לחכות לקפה עם שלושה סוגי חלב – פינוי-בינוי הוא הדרך שלכם.

הכי חשוב? אל תתנו להבטחות נוצצות של יזמים לטשטש את החזון האישי שלכם. תתייעצו. תשאלו. תבדקו. ושימו לב – הדירה הנפלאה שתשיגו בסוף זה רק חלק מהתמונה. העתיד שלכם תלוי לא רק בקורת גג – אלא באיזה גג אתם מוכנים להילחם.